Сборник научных трудов. Т. 2 / Под ред. Л. В. Бармашовой. Вязьма: вф мгиу 2003 -268 с. Редакционная коллегия

ББК74

О -23

Образование, наука и производство:

Сборник научных трудов. Т. 2 / Под ред.

Л. В. Бармашовой. Вязьма: ВФ МГИУ 2003 -268 с.

РЕДАКЦИОННАЯ КОЛЛЕГИЯ:

Л. В. Бармашова, к. э. н.

Н. Е. Павлов, к. п. н.

В. М. Степаненкова, к. п. н.
Технический редактор:

Ю. Ф. Родиченков.

Корректор:

Н. В. Никитина.
ISBN 5-902327-06-7

Напечатано в Редакционно-издательском центре ВФ МГИУ, г. Вязьма, ул. Просвещения, д. 6 А.

Тираж 500 экз.

Подписано в печать 15.12.2003.

Алимов В. И., руководитель Вяземского филиала Регистрационной палаты Смоленской области

Правовая экспертиза и проверка законности сделки с имуществом, находящимся в общей собственности, при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Правовая экспертиза и проверка законности сделки с имуществом, находящимся в общей собственности, проводится при государственной регистрации прав, сделок, ограничений (обременении) прав учреждениями юстиции по регистрации прав в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (далее ГК РФ), Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее Закон «О регистрации»), иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

В тех случаях, когда право собственности на имущество принадлежит какому-то одному лицу, будь то гражданин, юридическое лицо, государство, муниципальное образование и т.п., собственность является односубъектной. Если же право собственности на имущество принадлежит не одному, а двум или более лицам, на имущество возникает общая собственность. Необходимость урегулирования внутренних отношений между такими лицами, которые именуются сособственниками, поскольку эти отношения возникают на одно и то же имущество, и вызвала в первую очередь появление института общей собственности, т.е. правовых норм, рассчитанных на согласование воли сособственников при осуществлении принадлежащих им правомочий по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом. Таким образом, в числе наиболее характерных признаков, присущих всем видам общей собственности, независимо от оснований их возникновения, следует отметить, что, во-первых, она принадлежит двум и более лицам, т.е. является многосубъектной; во-вторых, ее предмет составляет одно и то же имущество, которое относится к общему; в-третьих, в общей собственности, наряду с внешними отношениями сособственников со всеми третьими лицами существуют также и внутренние отношения между самими сособственниками. Вопросы, регулирующие отношения общей собственности рассматриваются в главе 16 (ст. 244-259) ГК РФ.

Закон закрепляет два вида общей собственности: долевую и совместную (п. 2 ст. 244 ГК РФ). Общая собственность именуется долевой тогда, когда каждому из ее участников принадлежит определенная доля. В общей совместной собственности доли ее участников заранее не определены, они фиксируются лишь при разделе совместной собственности или при выделе из нее. Вследствие этого совместная собственность нередко обозначается как бездолевая собственность. В том, что каждому участнику общей долевой собственности, а в конечном счете и общей совместной - при ее разделе или при выделе из нее - принадлежит право на долю, сомнений не вызывает. Сложнее вопрос, в чем именно принадлежит им право на долю, в чем это право выражается. В ныне действующем законодательстве закреплено, что каждому сособственнику принадлежит доля в праве собственности на все общее имущество. Доля в праве собственности не является вещью (материальным объектом) а является правом (идеальным объектом), соответственно доля в праве собственности выражается в виде простой дроби и не может быть выражена в виде частей имущества (комнат, помещений, квадратных метров площади и т.п.).

В соответствии с п. 3 ст. 244 ГК РФ «Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество». Тем самым в законе закреплена презумпция, согласно которой общая собственность в случае ее возникновения предполагается долевой. Законом установлены следующие основные случаи возникновения совместной собственности:

собственность супругов в соответствии с п. 1 ст. 256 ГК РФ, п. 1 ст. 34 Семейного кодекса Российской Федерации (далее СК РФ) - на имущество, приобретенное во время брака за счет общих доходов супругов, вне зависимости оттого на имя кого из супругов оно приобретено, если договором между ними не установлено иное;

собственность членов крестьянского (фермерского) хозяйства в соответствии с п. 1 ст. 257 ГК РФ - на предоставленный в собственность крестьянскому (фермерскому) хозяйству или приобретенный им земельный участок, насаждения, хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и другие сооружения и другое имущество, приобретенное для хозяйства на общие средства его членов, если договором между членами хозяйства не установлено иное;

собственность членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан в соответствии с п. 2 ст. 4, п. 4 ст. 14, п. 2 ст. 28 Федерального закона от 15.04.1998 г. №66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» - на земельный участок, предоставленный за плату для размещения садоводческого, огороднического и дачного некоммерческого объединения после утверждения проекта организации и застройки территории такого объединения, на земельные участки общего пользования, а также на имущество общего пользования, приобретенное или созданное таким объединением за счет целевых взносов.

Необходимо отметить, что статьей 2 Федерального закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 04.07.1991 г. №1541 - 1 (далее Закон «О приватизации»), предусматривалась возможность приватизации жилых помещений всеми проживающими в них гражданами в совместную собственность, однако изменениями, внесенными в Закон «О приватизации» от 15.05.2001 г. №54 - ФЗ такая возможность была исключена. Договоры приватизации, заключенные после 31 мая 2001 г. (даты вступления в силу изменений в Закон) с гражданами, не являющимися супругами, должны быть оформлены только в долевую собственность.

В настоящее время законодательством не предусмотрено возникновение по договору (в том числе приватизации жилых помещений, купли-продажи, мены, дарения), в результате совместного возведения нового объекта недвижимости, другим основаниям, совместной собственности иных субъектов, кроме прямо указанных в законе.

Общая долевая собственность может возникнуть в силу любых допускаемых законом или договором оснований. Исчерпывающего перечня оснований ее возникновения закон не предусматривает. Более того, по соглашению участников общей совместной собственности, а если оно не достигнуто, то по решению суда, на их общее имущество может быть установлена долевая собственность. Иными словами, допускается перевод имущества с режима общей совместной собственности на режим общей долевой собственности. Единственное, что не предусмотрено законодательством, это возникновение на один и тот же объект недвижимого имущества одновременно совместной и долевой собственности. Так в случае смерти одного из совместных собственников жилого помещения приватизированного до 31 мая 2001 г., согласно изменениям к Закону «О приватизации» от 26.11.2002 г. №153 - ФЗ по письменному соглашению остальных совместных собственников и наследников умершего, принявших наследство, определяются доли в праве всех совместных собственников, в том числе и доля умершего, которые признаются равными. Право общей совместной собственности прекращается и возникают основания для регистрации права общей долевой собственности. На долю в праве умершего вступают в права наследники. Основанием для регистрации права собственности на доли у остальных сособственников будут являться договор приватизации и соглашение об определении (установлении) долей.

Не ограничивается законом и состав участников общей долевой собственности, которые могут представлять различные формы и виды собственности. Допускается общая долевая собственность не только граждан, но также граждан и юридических лиц, граждан и государства, юридических лиц и государства, других субъектов гражданского права в любом их сочетании.

Долевая собственность возникает как в силу договора (купли-продажи, дарения, мены, приватизации, брачного договора, простого товарищества и др.), так и в силу Закона (наследования). Согласно п. 1 ст. 245 ГК РФ, если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными (презумпция равенства долей).

Право общей собственности на недвижимое имущество приобретается субъектами права по основаниям, установленным законодательством Российской Федерации (например, ст. 8, ст. 218 ГК РФ). Право обшей собственности на недвижимое имущество (его возникновение, переход, прекращение, ограничение) подлежит государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ) и возникает с момента государственной регистрации если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8 ГК РФ).

В практике государственной регистрации к наиболее часто встречающимся документам основаниям, представляемым на регистрацию права общей собственности, относятся:

свидетельства о праве на наследство по закону или по завещанию, выданные нотариусом;

договоры приватизации;

договоры купли-продажи, мены, дарения, как в нотариальной, так и в простой письменной форме;

соглашения об установлении (определении или перераспределении) долей в праве общей совместной собственности на объект недвижимого имущества;

свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, выдаваемые нотариусом;

решения суда, вступившие в законную силу;

акты ввода в эксплуатацию законченных строительством объектов на отведенных земельных участках, утвержденные постановлением Главы местного самоуправления;

договоры о долевом участии в строительстве жилья и другой недвижимости;

справки из жилищного, гаражного, дачного и других потребительских кооперативов о полной выплате пая;

акты государственного органа или органа местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения граждански прав.

Право общей собственности на недвижимое имущество у участников общей собственности прекращается по основаниям, установленным законодательством Российской Федерации. Согласно ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственниками этого имущества, отказе от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на недвижимое имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Государственная регистрация прекращения права общей собственности проводится по основаниям и в порядке, предусмотренном Гражданским кодексом и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ). Участник общей долевой собственности в праве по своему усмотрению распорядиться принадлежащей ему долей с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил ст. 250 ГК РФ (п. 2 ст. 246 ГК РФ).

При продаже доли в праве постороннему лицу следует руководствоваться ст. 250 ГК РФ и ст. 24 Закона «О регистрации», в соответствии с п. 1 которой:

«При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей совместной собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

В случае, если к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, регистратор прав обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек.

Споры между участниками долевой собственности, возникшие при государственной регистрации права на долю в общей собственности, подлежат разрешению в судебном порядке».

Правила ст. 250 ГК РФ применяются также при отчуждении доли по договору мены.

«В случае обращения одного из сособственни-ков с заявлением о государственной регистрации перераспределения долей в праве общей собственности, необходимым условием государственной регистрации прав является наличие в письменной форме согласия иных сособственников, чьи доли в праве общей собственности перераспределяются, если иное не предусмотрено законом или договором между указанными сособственниками» (п. 2 ст. 24 Закона «О регистрации»).

При отчуждении или выделении доли в праве несовершеннолетнего ребенка, при приватизации жилых помещений несовершеннолетним, в случае, если его доля меньше доли остальных участников договора приватизации или несовершеннолетний, имеющий право на приватизацию, не участвует в ней (не включен в договор приватизации), а также при отказе от преимущественного права покупки доли в праве несовершеннолетним в соответствии со ст. 37 ГК РФ и ст. 60 СК РФ требуется согласие органов опеки и попечительства.

Не требуется отказа от преимущественного права покупки при продаже доли в праве с публичных торгов, при продаже доли в праве одному из сособственников, при дарении доли в праве.

При отчуждении доли в праве не требуется составления передаточного акта, поскольку доля в праве не является вещью, и реально передать ее невозможно.

При продаже доли в праве на жилое помещение, в договоре купли-продажи не требуется указывать перечень лиц, и их прав на пользование этим помещением (требование ст. 558 ГК РФ). Однако, существует мнение, что требование этой статьи Гражданского кодекса должно распространяться и на договоры купли-продажи долей жилых помещений. Это позволит более надежно защитить права лиц, имеющих право пользования жилым помещением, в том числе несовершеннолетних, недееспособных и ограниченно дееспособных граждан. Кроме этого регистратору прав необходимо проверить не нарушаются ли права несовершеннолетних при продаже или ином отчуждении доли в праве на жилое помещение. Для чего при приеме документов на государственную регистрацию необходимо получить от правоотчуждателя доли выписку из лицевого счета или справку о движении жильцов в данном жилом помещении с момента его приватизации (если жилое помещение было приватизировано до 11.08.1994 г.) или справку о зарегистрированных в жилом помещении гражданах на момент продажи доли в праве, если право на долю в жилом помещении возникло у продавца по договору приватизации, заключенному после 11.08.1994 г. или по другим основаниям. Если из анализа представленных документов регистратором прав будет установлено, что при приватизации жилого помещения в период с 11 июля 1991 г. (даты вступления в силу Закона «О приватизации») по 11 августа 1994 г. (даты вступления в силу изменений в Закон, согласно которым в договоры приватизации стали включать несовершеннолетних детей) в договор не были включены несовершеннолетние, проживающие в момент приватизации в этом жилом помещении и имеющие право на его приватизацию, необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение доли в праве собственности этого жилого помещения. Если несовершеннолетние к моменту оформления сделки достигли возраста 18 лет, необходимо получить их письменное согласие на совершение этой сделки. Согласие органов опеки и попечительства требуется также при отчуждении доли в праве на жилое помещение, в котором на момент совершения сделки зарегистрированы несовершеннолетние дети продавца доли.

При продаже доли в праве не недвижимость, находящуюся на земельном участке, в договоре купли-продажи не нужно указывать данные, определяющие расположение этой недвижимости на соответствующем земельном участке (требования ст. 554 ГК РФ). В то же время регистратору прав необходимо выяснить, кому принадлежит земельный участок, на котором находится недвижимость, доля в праве которой отчуждается. Если земельный участок принадлежит тем же сособственникам на праве долевой собственности, то согласно п. 4 ст. 35 Земельного кодекса: «Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение». В этом случае на регистрацию перехода права должны быть представлены одновременно и договор купли-продажи доли в праве на недвижимость и договор купли-продажи доли в праве на земельный участок на котором расположена эта недвижимость.

Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности осуществляется по правилам ст. 253 ГК РФ: «1. Участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом. 2. Распоряжение имущество, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом. 3. Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом». Согласно п. 3 ст. 24 Закона «О регистрации»: «Государственная регистрация возникновения, перехода и прекращения права общей совместной собственности на недвижимое имущество осуществляется на основании заявления одного из правообладателей, если законодательством Российской Федерации либо соглашением между правообладателями не предусмотрено иное». Однако при проведении государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом, находящимся или приобретаемым в общую совместную собственность, перехода, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество, находящееся в совместной собственности, необходимо принимать во внимание, что правило гражданского оборота такого имущества могут устанавливаться помимо Гражданского кодекса иными нормативными правовыми актами Российской Федерации. Так согласно п. 3 ст. 35 СК РФ: «Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном Законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга». Таким образом при регистрации перехода права на общее имущество супругов, а также при регистрации сделки одним из супругов, требующей обязательного нотариального удостоверения или государственной регистрации (например, договора купли-продажи, мены жилого помещения (квартиры, жилого дома, комнаты, части жилого дома, доли в праве на эту недвижимость), договора ипотеки, договора ренты, договора пожизненного содержания с иждивением, договора аренды недвижимого имущества, заключенного на срок более года, в других случаях, предусмотренных законом) в пакете документов представленном на государственную регистрацию должно быть нотариально удостоверенное согласие другого супруга на совершение сделки.

Ипотека на недвижимое имущество, находящееся в совместной собственности, может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников, которое должно быть дано в письменной форме, если иное не установлено Федеральным законом (п. 1 ст. 7 Федерального закона от 16 .07.1998 г. №102 ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости»

следующая страница >>