Приложение 1 Академгородок. Подходы к комплексному освоению территорий (кот)

ПРИЛОЖЕНИЕ 1

Академгородок. Подходы к комплексному освоению территорий (КОТ)
Задача на развитие Академгородка, с точки зрения мирового опыта девелопмента, эквивалентна задаче по комплексному освоению территории (greenfield development). Собственно, это и был проект КОТ, реализованный в Советском Союзе под задачу обеспечения фундаментальных исследований. Предлагается посмотреть на современное состояние Академгородка и его перспективы в логике продолжения его развития как проекта КОТ.

Первое, что говорит 50-летний опыт США и стран ЕС в области комплексного освоения территорий – это что проекты КОТ должны изначально создаваться как независимые, инфраструктурно самодостаточные городские поселения. Под этим следует понимать наличие необходимой для жизни людей торговой, развлекательной и базовой социальной инфраструктуры. Академгородок, создаваемый как независимое городское поселение, данному требованию соответствовал. Доформирование Академгородка как независимого города – не единственный, но возможный сценарий его развития. И единственный, обеспечивающий серьезные качественные трансформации городской среды.

Внутренняя пространственная структура проекта КОТ должна повторять структуру небольшого города. В нем должен быть четко выделенный «центр» – сосредоточение административных, деловых, культурных и части торговых функций. Этот центр должен быть наиболее активной частью поселения КОТ, местом притяжения для его жителей, наиболее привлекательным общественным пространством. Особенно это важно для проектов, расположенных на заметном расстоянии от крупного города-центра агломерации. Для будущего развития Академгородка это требование носит ультимативный характер.

В центре могут располагаться:

Местная администрация
Штаб-квартира градообразующей компании (в случае корпоративного города) или научный центр
Торгово-развлекательный центр
Торговая улица
Парк
Офисные центры

Поселение по проекту КОТ должно обеспечивать высокое разнообразие городской среды. В противном случае, оно не будет ничем отличаться от спального района или коттеджного поселка, а значит, возникнут трудности с транспортом, маятниковой миграцией, вообще с качеством жизни. Разнообразие городской среды подразумевает, в том числе, разнообразие городских ландшафтов, развитые общественные пространства, рекреационные и зеленые зоны, в т.ч. центральный парк. Недопустимо «экономить территорию»: распространенной ошибкой современных застройщиков является стремление свести к минимуму общественные и рекреационные пространства, чтобы построить больше недвижимости и продать ее на рынке. Проблема заключается в том, что в случае принципиально долгосрочного проекта, каким и является КОТ, плотная и однообразная застройка снизит привлекательность территории для людей и компаний. Однообразная типовая застройка будет по определению иметь более низкую рыночную капитализацию, чем разнообразное, удобное жилье в окружении общественных и зеленых зон. По сути дела, «экономя территорию», застройщики сами лишают себя возможной прибыли и заранее строят непривлекательное поселение, имеющее столь же мрачные перспективы развития, как и «спальные районы». Кроме того, как показывает пример новых окраинных районов, торговые и деловые объекты всегда начинают прорастать сквозь ткань «спальников», и если для них не предусмотреть пространства и форматы, они принимают уродливые формы. Вспомнить только массовую стихийную организацию офисов, магазинов и кафе на первых этажах типовых многоквартирных домов…

Следует отметить, что застройка Академгородка принципиально однообразна. Внесение в нее новых элементов организационно крайне затруднено имущественной ситуацией. Превращение Академгородка в нормальный город потребует комплексного редевелопмента как минимум его центральной части, строительства новых форматов жилья (в т.ч. явно элитного). Одновременно, изначально запроектированное и сохраненное наличие свободных пространств, зеленых и общественных зон, представляет собой громадное преимущество, т.к. дает пространство для развития.

Весь опыт проектов КОТ в мире показывает, что успешного развития поселения КОТ необходимо отказаться от «индустриальной» логики типовой многоэтажной застройки. Недопустимо проектировать поселение КОТ в логике «спальных районов». Вместо этого, территорию следует застраивать различными типами малоэтажных зданий, в т.ч. объединенных в «коммьюнити» – архитектурно однородные, различающиеся между собой «микрорайоны» города. Не следует экономить на архитектурном и пространственном проектировании: во-первых, качественная и разнообразная городская среда является залогом успеха развития подобных городов. А во-вторых, каждый вложенный в проектирование рубль впоследствии гарантированно окупится инвестированием в новый город. Кстати, все то же самое касается и массовой малоэтажной и коттеджной застройки в загородных проектах КОТ.

Именно типовая застройка является ключевым фактором, ограничивающим качественное развитие, да и вообще какое-то развитие Академгородка. Никакие сдвижки в его развитии, в т.ч. инвестиции в городскую среду, не возможны без разнообразия застройки. В обычной ситуации, это реализуется рыночными механизмами, но в случае Академгородка этому мешает ряд имущественных вопросов. Предположительно, разнообразие города начнет расти не из центра, а с периферии, от элитных коттеджных поселков и малоэтажных комплексов. Они проблематизируют зафиксированную в жилой среде социальную ситуацию, приведут к движению населения и росту социального напряжения, и в конечном итоге, создадут возможности для точечного редевелопмента объектов в центральной части Академгородка.

Важным требованием к транспортной системе проекта КОТ являются ее подключение ко внешним транспортным потокам и ее внутренняя эффективность, обеспечивающая необходимое качество жизни. В современных западных проектах городских поселений огромное внимание уделяется пешеходным маршрутам, а также мерам по развитию городского общественного транспорта и снижению внутреннего автомобильного трафика. Высокое качество городской жизни, по современным представлениям, предполагает отсутствие автомобильного движения под окнами и пешеходную доступность работы и мест торговли и развлечений. Проект КОТ должен иметь разветвленную сеть пешеходных маршрутов и дорог, не предполагающих автомобильного движения. Кроме того, он может иметь несколько внутренних крупных улиц, позволяющих движение автотранспорта и подключенных к крупным транспортным артериям территории. В российских проектах КОТ транспортная проблема пока что решается исключительно соседством с метро и подключением к магистральным шоссе.

Академгородку критически необходима постоянная связка с Новосибирском, причем не связанная с использованием индивидуальных автомобилей. Апробированным в мире решением является создание надземного легкого метро или скоростного трамвая по выделенной полосе. Существующие меры по развитию шоссе сведутся на нет ростом автомобилизации и неизбежными пробками вследствие маятниковой миграции (люди живут в Академгородке и ездят на работу в Новосибирск). В специфических условиях Академгородка, могут сработать передовые социальные механизмы, используемые в Европе, такие как институт кар-шаринга (car-sharing), т.е. использование одного автомобиля несколькими семьями.

По данным американского института ULI, наиболее распространенным размером площадок под greenfield development является 800-1400 Га (хотя есть проекты и меньшей, и большей площади). Подобные проекты реализуются за пятилетний срок и считаются наиболее коммерчески привлекательными. Такие поселения являются эффективной заменой субурбии и хаотичной застройке пригородов. Численность населения новых поселений как правило доходит до 80-100 тыс.человек.

Наиболее крупная из существующих форм западной практики КОТ – корпоративные города – имеют площадь от 4-6 тыс. до 11-13 тыс. Га. Они представляют собой вполне независимые городские поселения, с собственной структурой, деловой активностью, рынками и т.д. Численность населения успешных «новых» городов (в т.ч. университетских и корпоративных) – от 100 до 150 тыс. человек. Такие города образуются на месте небольших проектов КОТ по мере увеличения там экономической активности, строительства офисных зданий и освоения новых площадок под жилую недвижимость. Интересно, что российские проекты КОТ в принципе не имеют запроектированных пространств под качественное развитие застройки. Другими словами, проекты КОТ в России уже на начальной стадии не имеют возможности долгосрочного развития в самостоятельные поселения. И если для ближних пригородов это не столь критично, то для объектов на расстоянии 50 километров от города это уже серьезная проблема.

Академгородок, очевидно, относится именно к этому типу поселений (площадь порядка 7556 га, население ядра – порядка 70 тысяч человек, с периферией – порядка 130 тысяч человек). Интересно, что он не вырос, а был именно запроектирован в подобном формате. В этом смысле, набор инструментов для его развития с точки зрения мировой практики достаточно понятен.

Западная практика освоения территорий, в частности, создания корпоративных городов, показывают, что для превращения крупного проекта КОТ в самостоятельный полноценный город нужно:

Расположение города на относительно небольшом расстоянии от крупных транспотных потоков, аэропорта.
Включение города в агломерацию крупного мегалополиса
Расположение в городе крупных центров занятости, штаб-квартир или офисов крупных компаний (регионального масштаба), или университета
Развитие торговли и сектора развлечений,
Строительство в его центре офисных зданий.

С точки зрения Академгородка, таким образом, критически важно именно развитие его деятельностного наполнения. В противном случае, его население будет избыточным по отношению к функциям и в перспективе сократится, либо он превратится в спальный район Новосибирска.

Примеры проектов КОТ, достигших размеров нормального города:

Ирвайн, Калифорния (США). Изначально-корпоративный город корпорации Irvine Company, построенный в 1960 г. в логике greenfield development. Пространство разделено на несколько участков. Каждый такой участок включает в себя различные городские зоны: жилье, торговлю, религиозные объекты. Коммерческая недвижимость располагается по периметру центрального района. Каждый район имеет свой собственный архитектурный стиль. Помимо Irvine Company, здесь размещается несколько крупных корпораций, подразделение Калифорнийского университета, кампусы и отделения других университетов, колледж. Вблизи университета, в южной части города расположен аэропорт. Площадь территории города – 120 кв.км., население – 202 тыс.человек.
Вудлендс, Техас (США). Основан в 1974 в рамках государственной программы, несколько раз переходил из рук в руки. Сейчас развитием города управляет специальная девелоперская компания. В город переехали местные штаб-квартиры Anadarko, Hewitt Associates, Lexicon Genetics, Mærsk Sealand, Chevron Phillips Chemical Company и Chicago Bridge & Iron. В городском центре развивается торговое и офисное строительство. Площадь – 61,8 км². Население с 2000 года практически удвоилось, составляет 80,6 тыс.человек и продолжает расти.
Шугар Ленд, Техас (США). Основан в начале 19 века, статус города получил в 1959. Несмотря на закрытие в 2003 году градообразующего сахарного производства, город не испытал экономических затруднений, так как уже имел репутацию пригорода Хьюстона, в котором проживают «синие воротнички». В 2002 году в город переводится филиал Университета Хьюстона. Город в последние десятилетия активно диверсифицирует свою экономику, что обеспечивает устойчивость его развития. Расположен в 40 км. от Хьюстона. Население составляет 78,9 тыс. человек и с 1990 года стремительно растет. Площадь – 64,5 км².
Гюнтерсло, Германия. Молодой, корпоративный промышленный город, в котором размещаются Miele и Bertelsmann. В 1998 г. при штаб-квартире Bertelsmann был создан собственный университет. Территория – 111 кв.км, население – 96,5 тыс.человек.
Сен-Квентин (Франция). Город построен как greenfield в 1960-х г.г. В настоящее время – часть Большого Парижа. Второй крупный экономический центр Парижа. Здесь размещаются головные офисы международных компаний и исследовательских центров, в т.ч. Groupe Bouygues, SAIPEM, Millipore, Eurisys, Snecma Services, Nortel Networks France, Waters France, Sodexho, Amazon, Hertz, Crеdit Agricole-Indosuez, Technocentre Renault, BMW France, Fiat Auto France, Nissan France. Население – 145 тыс.чел., и быстро растет.

Опыт западных городов показывает, что если проект КОТ располагается рядом с транспортными путями, в потенциальной зоне агломерации и имеет шансы перетянуть офисы крупных компаний, то численность населения и размер поселения будут стремительно расти. При наличии необходимых условий, поселение достигает численности в 100 тыс.человек за 30-40 лет. При начальной численности менее 15 тыс.человек, рост до отметки в 40-50 тыс. занимает около 15 лет. Наиболее интенсивное развитие – между отметками в 40-50 и 120 тыс человек населения – занимает еще около 15 лет. По мере приближения к отметке в 150 тысяч рост населения замедляется.

Интересно, что согласно мировой практике, возможности для интенсивного развития дают проекты на 50-70 тыс.человек и площадью от 1500-2000 Га, то есть именно проекты класса Академгородка. Такие проекты могут включать в себя необходимые объемы торговой и деловой недвижимости, а также транспортные возможности, что дает им ресурс развития. Плотность населения в таких проектах – 2500-3300 чел/кв.км. – соответствует плотности населения развитых городов, в т.ч. некоторых европейских столиц (Прага, Варшава, Хельсинки). Они могут обходится без многоэтажной «спальной застройки». Кроме того, такие поселения, к тому же, расположенные вблизи крупных городов, сразу становятся привлекательными для девелоперов торговой, деловой и развлекательной недвижимости. Проекты площадью менее 400 га, согласно мировой практике, не имеют пространства для роста деловой активности и представляют собой «зоны загородной малоэтажной застройки» или «спальные районы» при крупных городах.

Плотность населения менее 1000-1500 чел. на кв.км. (коттеджная застройка) влечет за собой urban sprawl, массовую хаотичную пригородную застройку. Как показал опыт стран Европы (да и городов России) пригородная застройка не позволяет формирование нормальных городских поселений и сдерживает развитие городов и экономики.

Уровень и качество жизни в проектах КОТ должны учитывать изменяющуюся демографическую и социальную ситуацию. Так, в настоящее время, в США жители только 25-27% домовладений сохранили «классическую» структуру; 29% домовладений – женатые пары без детей, 15% владельцев домов – одиноки. Подобная социальная ситуация с неизбежностью повторится и в России. Уже сегодня ситуация с рождаемостью и смертностью значительно лучше того, что было несколько лет назад (снижение смертности по причине прекращения «эха войны»). По некоторым данным, Россию ожидает локальный демографический взрыв, а это означает довольно специфические требования к общественным пространствам, функциональным зонам, особенностям торговли. Важными для успешного развития компаний в корпоративных проектах КОТ являются т.н. «мобильные профессионалы», требования к качеству жизни которых сильно отличаются от требований обычных, «семейных» людей.

Жилая застройка в проекте КОТ может включать в себя следующие элементы:

«Элитные коттеджи» на участках 10-25 соток, располагающиеся на окраинах поселения.
«Семейные таунхаусы», с небольшими приусадебными участками в 1-3 сотки, с квартирами площадью 100-200 кв.м.
Малоэтажные дома с обычными двух-четырехкомнатными квартирами 60-150 кв.м. и квартирами-студиями площадью 50-80 кв.м.
Элитное жилье в виде коттеджей 200-250 кв.м. и квартир в элитных домах площадью 150-250 кв.м.
Жилые дома 4-6 этажей с двух-четырехкомнатными квартирами 60-170 кв.м. (возможно – с элитными квартирами или пентхаузами от 200 кв.м.) в центральной части поселения.

Все проекты жилой застройки должны иметь увеличенную высоту потолков и соответствовать нормам инсоляции. Проектирование электрических сетей можно вести в рамках существующих норм, но используя показатели для квартир повышенной комфортности (элитных). Это связано со значительным повышением энергопотребления в современных стандартах городской качественной жизни (дополнительные источники освещения и электроприборы – стиральные машины, электрические чайники и т.д.). Житейски говоря, глупо проектировать новые города и новые районы под форматы жизни 40-летней давности.

В зависимости от размера и функций, проекты КОТ могут иметь различные характеристики. Академгородок несомненно относится к третьему типу:

	Тип 1. «Пригородный поселок»	Тип 2. «Поселок городского типа»	Тип 3. «Новый город»
Характеристики	Площадь 300-800 Га, население менее 15 тыс.человек.	Площадь от 800 до 1500 Га, население от 15-20 тыс.человек.	Площадь от 1500-2000 га, население – от 50-70 тыс.человек. (в перспективе-до 200 тыс.)
Где можно строить	Рядом с городами от 200 тыс.человек. Рядом с развитым городом 500-800 тыс.человек населения. Вблизи города-милионника существует как замена спальным районам.	Рядом с развитым городом 500-800 тыс.человек населения. Возможно – в зоне агломерации города-милионника. Расстояние - до 20 км от городской черты. Способен сформировать город-спутник.	В зоне агломерации крупного города-милионника с постиндустриальной экономикой. При строительстве в непосредственной близости от города или внутри города-формирует новый активный район. При строительстве на расстоянии от города –город-спутник. Расстояние до города – максимум 30-40 км.
Место в системе расселения	Пригородный поселок, население которого практически полностью работает в городе. Требует подключения к центрам занятости и социальным инфраструктурам.	Полусамостоятельное поселение, зависящее от градообразующего предприятия или экономики соседнего крупного города. Имеет потенциал развития до самостоятельного города за счет развития и диверсификации собственной экономики и достраивания торговли и социальных инфраструктур.	Самостоятельное городское поселение. Обладает собственными центрами занятости и социальной инфраструктурой, притягивает население. Остро сталкивается с транспортными проблемами.
Функция	Альтернатива «спальным районам»	Малый корпоративный город. Город при производстве.	Крупный корпоративный город. Университетский центр. Новый центр деловой активности.
Что требует от «основного» города	Наличие крупных «центров занятости». Наличие спроса на соответствующее жилье и образ жизни.	Обеспечение деятельности «градообразующей структуры» или наличие «центров занятости». Аэропорт. Система транзита между территорией проекта и городом.	Интеграция в российскую и мировую экономику. Филиалы крупных компаний. Международный аэропорт, выход на транспортные системы. Система транзита между территорией проекта и городом.
Пространство	Обширные придомовые зеленые зоны и центральный парк. Архитектурные доминанты могут отсутствовать, пространство в целом однородно.	Системы коммьюнити. Обширные рекреационные и консервационные зоны. Строительство местных архитектурных доминант. Социальная инфраструктура.	Обширная система общественных и рекреационных пространств. Крупный центральный парк, влияющий в т.ч. на классность недвижимости. Подключение к региональной рекреации и программам охраны природы. Архитектурные доминанты, крупные здания. Полный набор социальной инфраструктуры.
Жилая застройка	Малоэтажные дома, таунхаусы и коттеджи. Низкая плотность населения.	Разнообразная жилая застройка, малоэтажные дома, таунхаусы. Застройка окологородского типа. Многофункциональное использование территории.	Разнообразная жилая застройка, малоэтажные дома, таунхаусы, 4-7 этажные жилые дома. Застройка городского типа. Многофункциональное использование территории. Строительство крупных зданий.
Торговая застройка	Небольшие магазины во встроенных помещениях, возможно небольшой универмаг класса «микрорайонный торговый центр» (1500-3000 кв.м. общей площади, якорь-минимаркет). Несколько объектов общественного питания, интернет-кафе.	В зависимости от размера поселения и численности населения – от районного ТЦ (супермаркет плюс магазины для ежедневных потребностей, общая площадь 3-10 тыс кв.м.) до окружного центра (обычно-14 тыс кв.м., бывает - 9,5-47 тыс кв.м., широкий спектр товаров и услуг, дискаунтеры, универсальные магазины, одежда и бытовые товары). Кофейни, интернет-кафе, прочее общественное питание – на уровне крупных российских городов.	От районного центра до регионального торгово-развлекательного центра (1-2 универмага, площадью не менее 5000 кв. м, товары для дома, одежда, мебель, места отдыха и развлечений, общая площадь – 23-85 тыс.кв.м.) и торгового центра города, с общей торговой площадью до 100 тыс. кв.м. Высокая обеспеченность кофейнями, интернет-кафе, прочим общественным питанием (на уровне городов-милионников). Современный кинотеатр.
Деловая застройка	Контекстно и по необходимости. Встроенные помещения.	Офисы местных фирм, значительная местная занятость. Площадь офисных помещений – около 15 000 кв.м.; несколькими зданиями по 3-5 тыс кв.м., категории В и С.	Офисы компаний, в т.ч. внешних. Общественные здания. Значительная местная занятость, город становится самостоятельным центром притяжения. Площадь офисных помещений – около 60 000 кв.м., категорий В и С, а также 1-2 здания категории А.
Социальная инфраструктура	Учреждения базового медицинского обслуживания. Школа. Объекты спортивной инфраструктуры местного значения.	Развитая система медицинских учреждений. Школы. Учреждения профессионального образования. Крупные объекты спортивной инфраструктуры.	Развитая система медицинских учреждений, в т.ч. специализированных. Школы. Учреждения профессионального образования. Университет. Крупные объекты спортивной инфраструктуры. Культурные объекты – музей, выставочная галерея и т.д.
Транспортная система	Система улиц с тротуарами. Велосипедные и пешеходные дорожки. Ограниченное количество автотранспорта и общественного транспорта.	Система улиц с тротуарами. Велосипедные и пешеходные дорожки. Система дорог, допускающая свободное движение автотранспорта. Транзитная система для связи с основным городом.	Система улиц с тротуарами. Велосипедные и пешеходные дорожки. Система дорог, подсоединенная к региональной транспортной сети. Система автомобильных дорог. Транзитная система – железная дорога, аэропорт или легкое метро.
Телекоммуникации	Все типы проектов КОТ должны предусматривать доступность сотовой связи, телефонизацию (как вариант, IP-телефония), высокоскоростной Интернет.
Риски	Перерастание проекта в urban sprawl, неконтролируемую малоэтажную застройку пригородов. Однотипная массовая некачественная застройка поселения.	Закрытие «градообразующего производства». Непривлекательность проекта как места для жизни. Инфраструктурная необеспеченность.	Отказ крупного бизнеса размещать свои офисы в поселении. Как вариант – его непривлекательность и неподготовленность для деловой активности.