Организационные моменты - umotnas.ru o_O
Главная
Поиск по ключевым словам:
страница 1
Похожие работы
Название работы Кол-во страниц Размер
Организационные и содержательные аспекты ведения занятий по программе... 1 70.12kb.
Организационные структуры управления рисками на предприятии 1 67.97kb.
Процессуальные действия, проводимые в стадии возбуждения уголовного... 1 407.25kb.
Понятие и структура организационных знаний В. П. Дудяшова, Н. 1 106.05kb.
Инструкция по помывке Гарантии Поиск неисправностей 1 151.91kb.
Распознавание образов и анализ изображений: новые информационные... 1 155.03kb.
Уроки 8- 15. А. Пушкин «Дубровский» 2 706.67kb.
Дни недели Режимные моменты. Мероприятия Время 1 18.71kb.
Формирование гребней Основные моменты гребнеобразования 1 20.55kb.
Ожидание махди: обет или религиозное кредо? 1 340.85kb.
В определенные моменты жизни на наших политиков накатывает волна... 1 172.25kb.
Вопросы к экзамену по математике для 3 курса 5 семестр (3-летний... 1 21.68kb.
Викторина для любознательных: «Занимательная биология» 1 9.92kb.

Организационные моменты - страница №1/1

Особенности выполнения оценки имущества сельскохозяйственных предприятий

01.07.2000 Автор Бондаренко О.Н.


 

I. Особенности сельскохозяйственной недвижимости

ОРГАНИЗАЦИОННЫЕ МОМЕНТЫ

В сельскохозяйственных предприятиях, как показал опыт работы с ними, бухгалтерский учет ведется на очень низком уровне. Зачастую идентифицировать объект оценки возможно только после проведения малого пленарного заседания с участием старожилов. Достаточно часто наблюдаются противоречия в различных формах учета и отчетности.

Эксперт-оценщик, выполняющий оценку активов сельхозпредприятия, является практически первым человеком, которого действительно интересует вопрос: "Чем располагает предприятие?".

Практически в 99% хозяйств отсутствуют технические паспорта на здания и сооружения. Строительная документация на объекты недвижимости отсутствует в 90% хозяйств. У половины из тех хозяйств, где она есть, она ограничивается типовыми проектами. На протяжении всего периода пользования зданиями и сооружениями, у собственника практически никогда не возникал вопрос о строительных характеристиках, присущих объектам. Составляемые по просьбе инвестора (или оценщика) эскизы объектов недвижимости изобилуют ошибками, путаницей в единицах измерения и нередко составляются даже без наружных обмеров (на глаз, по памяти).

Учетные карточки основных средств заполняются с внесением минимума информации и такая информация, как материал основных конструктивов - большая редкость.

Как правило, первоначальные стоимости (постановки на баланс) не сохранены. Балансовые стоимости искажены проведенными индексациями (зачастую задним числом) и учетом средств, не имеющих отношение к объекту (ремонтные работы, за которыми скрывалось и новое строительство, и оборудование).

 

Экономическая ситуация в регионе

Рынок капиталов. К сожалению так и не удалось стереть грань между селом и городом. Более того, за последнее время эшелонирование экономики еще более усилилось. Главной причиной этому является неравномерное распределение капитала по регионам Украины. Не обсуждая моменты на уровне областей, хотя и не забывая, что Харьков занимает 16 место по объемам инвестирования, следует отметить следующее. Сельское хозяйство (именно производитель) не имеет доступа на рынки капитала. Капитал, до настоящего времени, также не достиг уровня даже районных центров. По сути, деньги, которые вращаются в пределах хозяйства, находятся в замкнутом цикле, без притока извне. А поскольку сельское хозяйство не может быть самодостаточной системой, те не многочисленные капиталы, которыми обладает хозяйство, расходуются не восполняясь. Следствие - практически 100% переход на бартер и изъятие из обращения денег. Даже психологически является привычным и типичным то, что цена зерна устанавливается не исходя из единиц национальной валюты, а исходя из топливного эквивалента (кг за литр).

Рынок товаров и материалов. Отсутствие денег не позволяет хозяйствам быть полноправными участниками рынка сырья и материалов. Они лишены права выбора, следствие - некачественное топливо, ГСМ, строительные материалы.

Рынок труда. И при Советской власти имел место процесс "вымывания" мозгов и рук из сельского хозяйства (более высокий уровень оплаты, бытовая обустроенность и т. д.). В настоящее время это имеет катастрофический характер. Как показывает опыт, зачастую очень сложно сформировать грамотный коллектив, которому можно доверить выполнение технических, агротехнических и иных работ.

Эти обстоятельства взаимосвязаны и существенно влияют на ценообразование на рынке региональной недвижимости. Сравнение прайс-листов риелтерских фирм Киева и любого другого областного центра однозначно покажет, где сосредоточены основные капиталы, качественные товары и квалифицированная рабочая сила. Эти обстоятельства типичны не только для села, но именно село можно рассматривать как точку отчета, "абсолютный ноль", и это требует внимания.

 

ФИНАНСОВОЕ ПОЛОЖЕНИЕ ПРЕДПРИЯТИЙ (ПОСЛЕДСТВИЯ ДЛЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ)

Финансовое положение сельскохозяйственных предприятий не позволяет в полной мере задействовать опыт и знания специалистов рынка недвижимости.

Отсутствие средств у собственника не позволяет выполнять предпродажную подготовку объекта недвижимости (от ремонта основных, с точки зрения предполагаемого покупателя, конструктивов - кровля, например, до элементарной вырубки сорняка и кустарника).

Отсутствие в хозяйствах средств, необходимых на проведение неотложных ремонтов объектов недвижимости которые еще востребованы в технологическом процессе, приводит к тому, что происходит осознанный демонтаж строительных конструкций иных объектов недвижимости. Особенно это касается шиферных листов, металлических конструкций.

Поскольку преимущественное число сельхозпредприятий фактически являются банкротами, то это накладывает свой отпечаток на возможную реализацию всех основных фондов, в том числе и недвижимость. Эксперт обращает внимание на этот факт, поскольку данное обстоятельство позволяет сравнивать сельскохозяйственную недвижимость с недвижимостью предприятий банкротов, в настоящее время достаточно широко представленной на рынке.

 

МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ

В отличие от иных видов недвижимости, на стоимость сельскохозяйственной недвижимости влияет не стоимость земельного участка, на котором этот объект расположен, а стоимость земли расположенной в непосредственной близости (в рамках хозяйств). Стоимость такой недвижимости определяется плодородием почв (в широком смысле), входящих в состав предприятия, поскольку именно земля является основным средством производства в сельском хозяйстве. Также определенное влияние на стоимость оказывает размеры земельных ресурсов хозяйства, их структура, традиционная схема севооборота. Достаточно показательной, является ситуация с межколхозными животноводческими комплексами, которые в результате реорганизаций отошли к одному из хозяйств. Такие комплексы не под силу содержать одному хозяйству, поскольку оно просто не имеет необходимой кормовой базы, что в свою очередь помогает стоимости этой лишней части стремиться к нулю.

Стоимость сельскохозяйственной недвижимости вообще очень сложно рассматривать в отрыве от стоимости земель (сельхоз угодий), которые входят в состав хозяйства.

По месторасположению объектов сельскохозяйственной недвижимости, их следует разделять: на приближенные к границам областных и районных городов, и находящиеся от них на значительном удалении. Если те объекты, которые расположены в пригородных районах, имеют индивидуальные особенности, которые определяются ситуацией на рынке недвижимости каждого конкретного города, то в отношении "удаленных", следует отметить следующее. Они, не имеют каких либо региональных особенностей и представляют собой массу с практически однородными ценами.

Локальное расположение объекта в пределах хозяйства также не имеет существенного влияния на стоимость. Животноводческая ферма, расположенная в центре села, для одного инвестора является неоспоримым плюсом (недалеко от конторы), для другого видится преимущество в расположении за пределами населенного пункта (далеко от людей). Причем мотивы обеих схожи, - именно так можно сократить воровство кормов и молока с ферм.

 

ОСОБЕННОСТИ ВЫПОЛНЕНИЯ СТРОИТЕЛЬНЫХ РАБОТ

Достаточно типичным есть положение вещей, при котором качество строительства сельскохозяйственной недвижимости гораздо ниже, чем объектом промышленного строительства (не говоря уже о жилой недвижимости). Первопричиной этому является качество используемых в сельскохозяйственном строительстве материалов и конструктивных элементов. Кирпич для таких объектов недвижимости, как правило, изготавливался на межколхозных кирпичных заводах, известных своими полукустарными технологиями и не соблюдением как сырьевых, так и технологических требований. Повсеместно наблюдается "недовложение" цемента в связующий раствор кладки. Кроме этого, в отношении других конструктивов, также можно вести речь об экономии или воровстве при строительстве. Контроль, за этими процессами в сельской местности, был значительно ниже, чем в городах.

Низкое качество строительства также является следствием отсутствием специалистов высокой квалификации на селе. Кроме этого, зачастую производилось строительство хозяйственным способом и с привлечением временных трудовых коллективов - известных в народе как "шабашники".

Типичным, для строительства в сельхозпредприятиях, является отступления от проекта, а, зачастую, строительство безо всякого проекта вообще.

Следствием последнего, является отсутствие инженерных устройств и систем, которые бы позволяли сводить к минимуму воздействие агрессивных сред, значительно распространенных в сельском хозяйстве. В качестве иллюстрации следует привести следующий пример. Отсутствие принудительной вентиляции способствует установлению таких температурно-влажностных условий, которые в комплексе с агрессивной сероводородной средой (от продуктов гниения) способствуют не только загниванию деревянных конструктивов, но и повреждению поверхностного слоя бетона. В дополнении к сказанному, следует отметить, что системы отопления (даже местные) предусмотрены далеко не во многих зданиях, что приводит к промерзанию стен, элементов перекрытий.

Многие проекты, воплощенные в объекты недвижимости, особенно в 80-е годы (интенсификации производства сельскохозяйственной продукции), носят откровенно надуманный характер. Их использование требует либо колоссальных энергозатрат или просто находиться за гранью разумного. В качестве иллюстрации для первой группы, необходимо упомянуть телятники (как и коровники, как и свинарники), из сборных ж/б элементов с совмещенной кровлей.

О хорошей теплопроводности бетонных панелей, не понаслышке знают жители панельных домов крупных городов. Помножив это на качество выполнения работ, и добавив отсутствие отопления, найдем простое объяснение тому факту, что подобные строения опустели первыми. Вторую группу представляют сооружения подобные пленочным коровникам, где роль кровли выполняет полиэтиленовая пленка уложенная по металлическим арочным конструкциям. Тут, как говориться, - комментарии излишни, но остовы данных зданий стоят как на балансе, так и в натуре, нередко составляя объект оценки.

 

СПЕЦИАЛЬНЫЙ ХАРАКТЕР ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ

Хотя промышленная недвижимость также достаточно разнообразна и специализирована, но в сельском хозяйстве это более характерно, и специализация носит углубленный характер. Следует выделить следующие группы: группа по обслуживанию, хранению машин и механизмов, группа зданий и сооружений связанная с обработкой и хранением зерна и кормов, группа зданий и сооружений по хранению овощей и фруктов, группа зданий сферы животноводства, административные и иные здания и сооружения. В промышленности, основой технологического процесса являются цеха и практически в каждом заводе они присутствуют. Да они могут быть специальной высоты, одно и много этажные, маленьких или больших площадей, с разными санитарно-гигиеническими условиями и уровнем технологического обустройства, но они остаются цехами - достаточно универсальными объектами. В сельском хозяйстве ситуация гораздо сложнее. Так, например, в коровнике можно разместить телят (в принципе), но курей - никогда (справедливо и наоборот). Плюс ко всему, сельскохозяйственная недвижимость не может быть востребована в отраслях, которые имеют текущие перспективы роста (административно-офисная, торговая, складская, мелкие производства, переработка с/х продукции).

Предыдущий абзац показывает конструктивно-технологические причины невостребованности на внешнем рынке, по отношению к хозяйству, а также внутри самого хозяйства. Помимо этого, специальный характер мешает использованию недвижимости по экономико-технологическим причинам. Например, блочный свинарник теоретически можно было бы использовать под склад зерна (техники, и т. д.), но конструктивная схема (наличие центрального ряда колон) делает это невозможным. Использование же в первоначальной технологической загрузке практически исключено (свиноводство убыточно, отопление таких помещений требует больших затрат).

 

ТЕКУЩИЕ РЕМОНТЫ, А ТАКЖЕ СОХРАННОСТЬ ОБЪЕКТОВ, НЕ ВОВЛЕЧЕННЫХ В ТЕХНОЛОГИЧЕСКИЙ ПРОЦЕСС

Сельскохозяйственной недвижимости свойственно практически полное отсутствие планово-предупредительных ремонтов (как, впрочем, и для промышленных предприятий-банкротов). Выполняются лишь отдельные ремонты аварийного характера тех объектов недвижимости, которые занимают ключевые позиции в технологических процессах (контора, зернохранилище).

Для объектов, не используемых в технологическом процессе, характерно полное отсутствие консервационных работ (включая банальное установление замков).

Сохранность объектов, не вовлеченных в технологический процесс, не обеспечивается по причине невозможности организации полноценной охраны и неверии в возможности возврата первоначальной технологической нагрузки.

Объекты, лишенные полноценной охраны, подвергаются варварскому демонтажу конструктивов. Процесс демонтажа зачастую исключает дальнейшее использование объекта. Демонтаж электрических сетей, проемов, кровли (шифер), пола (доска), металлических элементов и инженерных систем это лишь вершина айсберга. Кроме этого разбираются стены (благо раствор этому способствует) и более существенные конструктивы. Наиболее показательными примерами выполнения демонтажных работ следует признать демонтаж ж/б панелей при помощи тракторов (вырывание тросами) и выпиливание деревянных опор кровли. В результате сельская местность насыщена не только предельно изношенными объектами, но и такими, что имеют существенную аварийную опасность.

Все эти факторы формируют одно из нетипичных для промышленных объектов недвижимости обстоятельство - часть инвентарных позиций никогда не будут восстановлены, и могут рассматриваться только как груда строительного материала под разборку.

Приведенные выше особенности сельскохозяйственной недвижимости оказывают отрицательное воздействие на значения ее стоимости, которое усугубляется абсолютно низкой ликвидностью. Естественно, перед оценщиком, который осознает влияние этих факторов, стоит более конкретная задача, которая заключается в определении стоимости сельскохозяйственной недвижимости.

 

II. МЕТОДЫ ОЦЕНКИ

Рассмотрим, к каким последствиям приводит влияние упомянутых факторов, при рассмотрении различных методов оценки:

 

1. Метод аналогов продаж

Использования данного метода невозможно ввиду того, что число сделок с подобной недвижимостью ничтожно мало. Узнать о факте существования подобных сделок можно только непосредственно в месте расположения объекта недвижимости, изучая документы бухгалтерского учета, или из разговоров с местными жителями (что надежнее). Информация в прессе о продажах сельскохозяйственной недвижимости практически не встречается. Единственным печатным органом, из которого можно получить информацию о начальных стоимостях при конкурсной продаже, являются "Ведомости приватизации". Жаль, что число таких публикаций очень мало и достаточно редко публикуется информация о цене, по которой объект был реализован.

Существует отдельный рынок, информация о котором не в состоянии (в данном случае) отразить рыночную стоимость недвижимости. Речь идет о том, что недвижимость переданная в залог (с согласия собственника) фигурирует в прайс-листах бирж и иных организаций, работающих с налоговыми залогами по остаточной балансовой стоимости. Как показывает опыт - это абсолютно нереальные цифры и автору этой статьи неизвестен ни один случай, когда реализация такой недвижимости могла быть возможна без участия эксперта-оценщика (переоценка по рыночной стоимости).

Зачастую сделки, которые оформляются с сельскохозяйственной недвижимостью, имеют специфический характер. До 70% сделок - продажа невостребованных в технологическом процессе объектов под разборку. Другими словами наблюдаются нетипично рыночные мотивации и отношения участников рынка.

Даже имея информацию о "продажной" цене объекта, очень сложно сориентироваться с физическим состоянием объекта. Как только становиться известно о предполагаемой сделке, объект недвижимости подвергается массированной атаке желающих что-то снять или отвинтить.

И последнее, в Украине, как и во многих других странах, в отличие от третьих (Израиль, например), запрещено пользоваться результатами своих предыдущих оценок при аргументации стоимости текущего объекта.

Таким образом, использование данного метода, при определении стоимости сельскохозяйственной недвижимости практически невозможно.

 

2. Метод дисконтирования денежных потоков (по доходности)

В оценочной практике получил широкое распространение расчет методом дисконтирования на основе денежных потоков, возникающих от предоставления объекта оценки недвижимости в аренду. Основой для проведения расчетов данным методом, являются две основные величины: ставка арендной платы и коэффициент дисконтирования (капитализации).

Реалии, присущие рынку сельскохозяйственной недвижимости свидетельствуют о том, что арендные отношения в сельскохозяйственных предприятиях вообще не развиты. Это неудивительно, поскольку брать в аренду коровник или зернохранилище нет ни какого смысла, если в аренду не берется основное средство производство в сельском хозяйстве - земля. До последнего времени аренда земли не была распространена, а аренда недвижимости практически вообще исключалась. Поэтому установление каких-либо арендных ставок за 1 кв. метр сельскохозяйственной недвижимости практически всегда носит надуманный характер и является ни чем иным, как "средством достижения результата".

В отношении ставки дисконта и коэффициента капитализации следует отметить следующее. Как известно, при определенных обстоятельствах, значения этих двух величин равны, в ином случае (отсутствия равенства) - это соизмеримые величины. Для того, что вести суждения о размере этих ставок и коэффициентов, в независимости от приемов и методов, к которым прибегает оценщик, обязательным является оценка уровня (диапазона) в котором находятся искомые значения. В практике оценки недвижимости отличной от сельскохозяйственной, для этой цели принято производить анализ сделок о покупке недвижимости при известных арендных отношениях. Результатом данных исследований является получение коэффициента капитализации - коэффициента связывающего доход от объекта с его текущей стоимостью. Из-за отсутствия значений, как стоимости, так и доходов, выполнить это несложное арифметическое действие очень проблематично.

Проведенные рассуждения наглядно демонстрируют невозможность использования данного метода при оценке сельскохозяйственной недвижимости.

 

3. Метод затрат

Метод затрат это по сути единственный метод который возможно, без особых проблем, использовать при оценке сельскохозяйственной недвижимости. Недостаток информации по строительству, использованным материалам, размерам и параметрам может быть легко устранен в результате натурного осмотра и проведении необходимых замеров. Расчеты выполняются согласно многолетней практике, с использованием целого ряда нормативных документов (УПВС, "Правила определения физического износа…", "Индексы удорожания…" и т. д.). Беда лишь в том, что значения получаемые этим методом (без учета износов отличных от физического) практически никогда не соответствуют рыночным реалиям. Если для города (в Харькове это районы средней зоны) возможны случайные совпадения, то для сельскохозяйственной недвижимости, из-за наблюдаемого уровня цен, практически исключены.

Рассмотрим основные величины и коэффициенты, используемые в расчетах методом затрат. Строительные площади и объемы легко рассчитать даже не имея технической документации - сельскохозяйственная недвижимость, как правило, проста в своих очертаниях. Коэффициенты удорожания до 1997 года не вызывают нарекания и используются в массовом порядке.

В отношении коэффициента удорожания с базового года (1984 это, или 1997 год не суть важно) на момент оценки. К сожалению, по отношению к сельскому хозяйству, эти коэффициенты однозначно завышены. Причина проста, в настоящее время (с 1995-1997 года) строительство сельскохозяйственных объектов практически свернуто и коэффициент удорожания фактически отражает удорожание строительства жилья и административных зданий в городе Киеве и, отчасти, еще в трех-пяти городах Украины.

Тем ни менее, поскольку остальные известные методы оценки в настоящее время использовать практически невозможно, метод затрат - это единственно возможный метод, который можно использовать для расчета стоимости сельскохозяйственной недвижимости. Так как развитие рынка недвижимости в городах и пригородных зонах позволяет производить расчет стоимости не используя метод затрат, то и отношение к использованию данного метода в оценочной среде такое, как к чему-то обязательному (позволяет описать состояние конструктивов и вывести средневзвешенный физический износ), но ненужному при вынесении суждения о стоимости. Причина невостребованности результатов расчета затратным методом заключается в том, что традиционно не учитываются износы присущие объекту (отличные от физического). И дело тут ни столько в нежелании учитывать иные виды износа, или в наличии приказа ФГИУ, запрещавшего учитывать подобные виды износа при приватизации. Просто обоснование уровня износа, отличного от физического, очень сложное занятие и следовать каким либо нормативным инструкциям не предоставляется возможным, по причине отсутствия таковых.

На основании проведенного описания сложностей, которые возникают при расчете стоимости сельскохозяйственной недвижимости различными методами, необходимо сделать следующие выводы.

Единственно возможный алгоритм расчета стоимости такой недвижимости, объективно может опираться только на затратный метод.

Необходимо производить учет износов отличных от физического, которыми обладает сельскохозяйственная недвижимость. Для этого является возможным построение различных логических цепочек, отдельным из которых будет уделено внимание в данной работе.

Рассмотрение износов присущих объекту (всех) зачастую позволяет делать вывод о невозможности дальнейшей эксплуатации объекта. Учитывая тот факт, что обеспечение полной сохранности такой недвижимости на практике очень и очень проблематично (процесс динамического "старения"), часть объектов необходимо рассматривать как материалы высвобождаемые при разборке зданий. Для получения числовых выражений стоимости представляется возможным использование нормативной литературы ("Нормы выхода строительных материалов, высвобождаемых при разборке зданий", например). Это, возможно, не достаточно точно отражает стоимость строительных материалов для конкретного покупателя такого имущества, но зато четко доказуемо. В этом случае особое внимание следует уделять подбору полного аналога (а не функционального) аналога на основании сборников УПВС и типовых проектов, акцентируя внимание на материалах использованных при строительстве. Последнее, необходимо проиллюстрировать следующим примером. Если объектом оценки выступает коровник, имеющий стены из ракушечника, то при рассмотрении возможных аналогов необходимо остановиться на гусятнике или курятнике, имеющем именно такие стены и общие строительные характеристики (при условии, естественно, что подобных коровников в сборниках нет).

 

III. Учет износов отличных от физического

Мультипликатор учета износа присущего сельскохозяйственной недвижимости, рассчитывается на основе следующего утверждения: "Жилая недвижимость - индикатор рынка иной недвижимости, расположенной в месте обособленных систем".

Как уже упоминалось, сельскохозяйственный населенный пункт, который входит территориально в сельскохозяйственное предприятие, практически полностью является заложником результатов его хозяйственной деятельности. Для населения проживающего на территории хозяйства, в настоящее время, работа в предприятии является единственным местом приложения труда. Ранее, в советское время, с целью вовлечения трудовых ресурсов села в промышленное производство, отдельные предприятия создавали подразделения, преимущественно обслуживающего, второстепенного характера (швейное, по производству тары и т. д), непосредственно на территориях сельских населенных пунктов. Причем в результате того, что пригородное сельское население само находило работу на промышленных предприятиях городов, то основной упор делался на удаленные районы (80-120 км от областного центра и от 20 км от районных). Эти производственные мощности позволяли диверсифицировать рынок приложения труда трудоспособному населению сел.

В результате резкого спада промышленного производства, филиалы предприятий были ликвидированы в первую очередь. Значительное повышение стоимости проезда в пригородных маршрутах и крайне нерегулярные выплаты зарплаты на промышленных предприятиях, привели к нецелесообразности поиска работы за пределами сельских районов. Результат следующий: жители села, лишенные мест работы в городе, вместе с теми, кто годами (в среднем около 4-5 лет) не получает заработной платы в сельхозпредприятиях, занимаются практически натуральным хозяйством. Деньги, выручаемые за выращенную на приусадебном участке продукцию, практически полностью расходуются на текущие нужды.

В результате принятых указов, реформирующих КСП и определяющих текущих собственников, земля, основное средство производства в сельском хозяйстве, отдана жителям сельских населенных пунктов. Такая передача (сертификатная) осуществлялась либо по наследству от работавших, но умерших родственников, либо тем, кто числиться членом КСП. То есть практически все жители (включая сельскую интеллигенцию) стали собственниками земли. В данной статье не рассматривается дальнейшая судьба земельных сертификатов, но тот факт, что важнейшее из основных средств сельского хозяйства было передано проживающим в пределах села жителям, именно их позволяет рассматривать в качестве основных инвесторов на начальном этапе. Этот этап продлиться ровно настолько, насколько будет затянут легитимный переход полного права собственности на землю к более крупным собственникам.

Все эти обстоятельства вынуждают рассматривать финансовое положение именно собственника земельного сертификата. Поскольку источникам пополнения капитала жителей сельских районов внимание уже уделено, следует рассмотреть иные варианты пополнения инвестиционных средств. Самым доступным вариантом, является продажа жилой недвижимости. В то же время жилая недвижимость является наилучшим индикатором инвестиционного внимания к региону и со стороны внешних инвесторов (что уже не требует особого пояснения).

В каком же состоянии в настоящее время находиться жилая недвижимость в селах. В 95% сел новое жилищное строительство не ведется. В отдельных селах последние "новостройки" относятся к периоду до 93 - 95 годов, а в основной своей массе приходятся на начало и середину 80-х. Наблюдается катастрофическое уменьшение численности жителей (смертность превышает рождаемость в разы), вследствие чего на вторичный рынок поступает большое количество домов (в явной и не явной форме). Часть домов, особенно на окраинах сел пустует и рушится (не без участия человека, к сожалению). Отдельные, малочисленные села, жители покидают навсегда. Результат - стоимость жилых домов по Харьковской области (без пригородных и курортных зон), колеблется в районе 200-2000 $ (в зависимости от состояния и площади).

С другой стороны, стоимость жилья, показывает насколько хорошо работает хозяйство, расположенное в черте этого населенного пункта. Если рядом расположенное хозяйство более-менее держится наплаву, то расположенная там жилая недвижимость становиться предметом интереса соседей, что играет на повышение цен. В этой связи следует отметить, что опыт проведения работ по оценке основных фондов КСП, свидетельствует - уровень цен на жилую недвижимость, зачастую, говорил о состоянии дел в хозяйстве гораздо откровеннее, чем бухгалтерия предприятия.

Проведя опрос, целью которого является определение стоимости жилой недвижимости и стоимости земельного участка (незастроенного, или с ветхим строением), можно определиться со стоимостью жилого дома (вместе с хозяйственными постройками). Износ жилого дома можно принять укрупненно. Как показывает опыт, численное значение может лежать в пределах 20-25%.

Рассчитав нормативную стоимость сооружения такого дома, и сравнив ее со стоимостями на вторичном рынке, можно получить некий коэффициент связи - рыночный мультипликатор. Смысловая нагрузка данного коэффициента - учет всех форм обесценения недвижимости, отличных от физического. Собственно уровень цен на жилье отражает состояние не только сельскохозяйственных предприятий, но и характерен даже для целых отдельных регионов. Не использование данного метода в городах объяснимо лишь отсутствием острой необходимости в использовании затратного метода.

Для того чтобы влияние физического износа на стоимость не приводило к искажению мультипликатора, в расчете стоимости аналога жилого дома учитывается коэффициент годности (0,8-0,75 - соответствующий физическому износу). Выделение надворных построек может осуществляться как путем процентной составляющей, так и путем расчета весовой части согласно сборнику УПВС.

В таком подходе присутствует определенная степень допущения, связанная с имеющимися отличиями рынков жилой и производственной недвижимости. Но, при имеющихся иных допущения, они играют не столь заметную роль.

В итоге, при расчете стоимости нежилой недвижимости затратным методом, в формулу расчета добавляется коэффициент годности, соответствующий износу присущему недвижимости и отличному от физического. Численным выражением данного коэффициента является значение полученного мультипликатора.

Влияние величины объема зданий на стоимость учитывается согласно таблиц соответствия строительных объемов (как согласно рекомендаций Киевской академии строительства, так и согласно таблицы, приведенной в одном из сборников УПВС). Проведение такой корректировки необходимо ввиду того, что выполнив просто учет мультипликатора, образно говоря переходим к рассмотрению коровника такого же объема, что и жилой дом. Хотя и с точки зрения строительства, и с точки зрения ситуации на рынке, совершенно ясно, что увеличение объема (площади) приводит к снижению стоимости объекта недвижимости.

И, наконец, последним коэффициентом, который может быть и должен быть применен при рассмотрении стоимости крупных групп недвижимости сельскохозяйственного предприятия, должен быть "риелтерский" коэффициент. Его размер может быть в пределах 15-30% и характеризует необходимость организации процесса реализации данной недвижимости. Он отражает "оптовый" характер рассматриваемых площадей. Установление численного значения происходит исходя из следующих предположений. По сути, реализация большого количества недвижимости требует создания структуры, которая бы занималась реализацией объектов (подобной к риэлтерской фирме). Естественно работа этой структуры должна основываться на получении определенной прибыли (собственно "прибыль + страховка"). Для упомянутых риэлтеров, данное значение находится в диапазоне 5-10% (ликвидные объекты, квартиры), но в отдельных случаях достигает значений 20-30% (большие производственные комплексы). Увеличение маржи происходит даже не за счет увеличения прибыльности работы с неликвидной недвижимостью, а за счет формирования страхового фонда (ввиду ее неликвидности). Коэффициент, отражающий оптовый характер продажи, исходя из приведенных выше рассуждений, может быть принят на уровне 10-25%, еще 5% принимались исходя из необходимости организации охраны объектов недвижимости (расходы, связанные с ее организацией и функционированием). Последнее, исходя из опыта коллективных хозяйств, особенно актуально.

В общем виде, формула расчета рыночной стоимости сельскохозяйственной недвижимости, может иметь следующий вид:

С рын. = С вост.* Кг физ. изн.* Кг вн.изн. (рын. м) * Кстр. об. * К "риелт.",

где:

С рын. - рыночная стоимость объекта сельскохозяйственной недвижимости;

С вост. - восстановительная стоимость объекта сельскохозяйственной недвижимости;

Кг физ. изн. - коэффициент годности, рассчитанный на основании накопленного физического износа;

Кг вн. изн. (рын. м) - коэффициент годности (рыночный мультипликатор), характеризующий присутствие износов, отличных от физического;

К стр. об. - коэффициент соответствия строительных объемов (по таблицам УПВС и иным нормативным изданиям);

К "риелт." - коэффициент, отражающий оптовый характер рассмотрения недвижимости. Используется при рассмотрении больших групп недвижимости. В принципе, возможно использование зависимостей с рынка промышленной недвижимости.

 

Мультипликатор учета износа присущего сельскохозяйственной недвижимости, рассчитывается на основе следующего утверждения: "Факт банкротства оказывает одинаковое влияние на стоимость недвижимости".

Не секрет, что практически 90-95% сельхозпредприятий Украины убыточны, имеют огромные кредиторские задолженности, задолженности перед государственными органами. Если бы ни положения закона "О банкротстве", запрещающие проведение процедур банкротства в отношении сельскохозяйственных предприятий, то практически все КСП были бы приватизированы именно в рамках этого процесса.

С другой стороны, недвижимость промышленных предприятий, объявленных банкротами, уже достаточно привычный товар на рынке недвижимости. Информация о товаре и уровне цен продажи доступнее, чем информация о деятельности вторичного рынка. Это происходит благодаря проводимым рекламным компаниям с объявлениями в прессе и на телевидении. К тому же, как правило, банкротами объявляются промышленные предприятия, в недалеком прошлом достаточно известные, что позволяет достаточно просто ориентироваться в характере построек, примененных конструктивных решениях.

Особенно много информации об уровне цен на недвижимость предприятий банкротов сосредоточено на биржах и иных структурах, позволяющих организовывать конкурсный характер реализации. В северо-восточном регионе, одним из ведущих продавцов недвижимости предприятий банкротов, является Харьковская товарная биржа. Обработка базы данных позволяет иметь усредненное значение стоимости 1 кв. м промышленной недвижимости, реализуемой путем продажи обанкротившегося предприятия. То, что сотрудники отдела оценки привлекаются к определению начальной стоимости аукционных торгов, позволяет оценщикам корректировать эти данные, в сторону очищения от физического износа.

Затем, сравнив откорректированное значение рыночной стоимости 1 кв. м (без физического износа) со стоимостью нормативного строительства 1 кв. м данной недвижимости, можно получить коэффициент связи - рыночный мультипликатор. Этот мультипликатор показывает - насколько востребована недвижимость предприятий, хозяйственная деятельность которых, была длительное время убыточна и закончилась процедурой банкротства. В цифровом понимании, он свидетельствует о наличии износа (суммирующего функциональный, технологический, внешней среды и все остальные виды износа кроме физического), приводящего к пропорциональному снижению стоимости объекта недвижимости. Главное допущение метода заключается в том, что процессы снижения стоимости предприятий-банкротов в промышленных зонах и сельскохозяйственных районах - одинаковы.

В отличие от рассмотренного выше метода, в данном, нет необходимости учитывать коэффициенты соответствия строительных объемов и коэффициент отражающий оптовый характер рассмотрения недвижимости.

В общем виде, формула расчета рыночной стоимости сельскохозяйственной недвижимости, может иметь следующий вид:

С рын. = С вост.* Кг физ. изн.* Кг вн.изн. (рын. м),

где


С рын. - рыночная стоимость объекта сельскохозяйственной недвижимости;

С вост. - восстановительная стоимость объекта сельскохозяйственной недвижимости;

Кг физ. изн. - коэффициент годности, рассчитанный на основании накопленного физического износа;

Кг вн. изн. (рын. м) - коэффициент годности (рыночный мультипликатор), характеризующий присутствие износов, отличных от физического;

 

Использование этих методов позволяет производить расчет стоимости сельскохозяйственной недвижимости как минимум двумя методами. В качестве третьего можно использовать классический затратный метод (без стоимости земельного участка), носящий характер определения нормативной стоимости строительства. В свою очередь, этот метод становиться основой для определения нормативной стоимости строительных материалов, высвобождаемых при разборке зданий и сооружений (в соответствии с нормативными документами). Использование именно нормативных документов для определения стоимости строительных материалов высвобождаемых при разборке (формальный подход), обуславливается следующими соображениями:



Нормативные действия по определению стоимости высвобождаемых материалов гармонично сочетаются с нормативным характером ценообразования данного метода.

Поскольку стоимость высвобождаемых материалов очень сильно зависит от места продажи, качества самого материала, работ по проведению демонтажа и многих иных факторов, которые достаточно трудно предусмотреть заранее (до демонтажа) - нормативная аргументация выглядит наиболее убедительно.

Использование третьего метода может не охватывать все объекты недвижимости, однако в отношении тех объектов, которые в силу ряда технологических, конструктивных и иных причин не будут восстановлены, - абсолютно обязательно. Опыт проведения оценки сельскохозяйственной недвижимости показывает, что нормативные значения, на удивление, достаточно точно отражают устоявшийся уровень цен на здания под разборку. Это связано с тем, что покупатель объекта под разборку также находиться в некотором неведенье в отношении того, чем закончиться демонтаж (допущения одного рода). Отсутствие значительных ценовых колебаний в последнее время не позволяет говорить о соответствии в динамике и вероятно требует постоянных проверок на предмет соответствия в дальнейшем.

Рассмотрение приведенных выше "особых" методов оценки сельскохозяйственной недвижимости, это результат понимания той ситуации, что методы и приемы, ставшие привычными при оценке промышленной недвижимости, в данной ситуации использовать некорректно. Поскольку данные расчеты также имеют определенную степень допущений, то их использование должно сопровождаться тщательным подбором строительных аналогов, являющихся основой проведения расчетов, и внимательному изучению и учету факторов сопровождающих сельскохозяйственную недвижимость, являющуюся предметом оценки.



Автор статьи надеется на конструктивный диалог со всеми заинтересованными в улучшении методологии экспертных оценок сельскохозяйственной недвижимости.