Международная академия права и рынка

МЕЖДУНАРОДНАЯ АКАДЕМИЯ ПРАВА И РЫНКА
Учет и аудит текущей аренды

Содержание
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА I. Организация учета арендных отношений в Республике Казахстан.

1.1.Экономическая сущность и виды аренды.

1.2. Правовые нормы регламентирующие развитие арендных отношений.

1.3. Особенности учета аренды в условиях рыночных отношений.

ГЛАВА II. Анализ учета и аудита текущей аренды в ТОО “Бизнес Центр”

2.1 Экономические основы деятельности ТОО “Бизнес Центр “ Тау ”.

2.2.Анализ финансового состояния ТОО “Бизнес Центр “Тау”.

2.3 Методика проведения внутреннего аудита на исследуемом предприятии.

ГЛАВА III. Пути совершенствования учета и аудита аренды в Республике Казахстан.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ.
Приложения
Список использованной литературы

Аннотация
Дипломной работы на тему “Учет и аудит текущей аренды” на материалах ТОО “Бизнес Центр “ТАУ”.
В данной дипломной работе изложены следующие вопросы:

Глава I. Экономическая сущность и виды арендных отношений, правовые нормы регламентирующие развитие арендных отношений в Республике Казахстан.

Глава II. Обследовано действующее предприятие и его финансовое положение. Постановка учета . Анализ финансового состояния. Разработана методика проведения внутреннего аудита В ходе работы было установлено реальное положение дел на предприятии; выявлены изменения в финансовом состоянии и факторы, вызвавшие эти изменения.

Глава III. В данной главе был составлен и проанализирован прогноз некоторых основных тенденций развития предприятия теории бухгалтерского учета и аудита аренды.

The international Academy of the right and market
The summary
Degree work on a theme “ the Account and audit of the current rent ” on materials LTD " Business the Center " TAU ".

In the given degree work the following questions are stated:

The chapter I. Economic essence and kinds of the rent attitudes(relations), rules of law regulating development of the rent attitudes(relations) in Republic of Kazakhstan.

The chapter II. The working enterprise and his(its) financial position is surveyed. Statement of the account. The analysis of a financial condition. The technique of realization of internal audit is developed During work the real rule(situation) of businesses at the enterprise was is established; the changes in a financial condition and factors caused these changes are revealed.

The chapter III. In the given chapter was made and the forecast of some basic tendencies of development of the enterprise of the theory of book keeping and audit of rent is analyzed.
The diplomer Яковенко А.А.
The scientific chief Арынова A.A.
Содержание
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА I. Организация учета арендных отношений в Республике Казахстан.

1.1.Экономическая сущность и виды аренды.

1.2. Правовые нормы регламентирующие развитие арендных отношений.

1.3. Особенности учета аренды в условиях рыночных отношений.

ГЛАВА II. Анализ учета и аудита текущей аренды в ТОО “Бизнес Центр”

2.1 Экономические основы деятельности ТОО “Бизнес Центр

“ Тау”.

2.2.Анализ финансового состояния ТОО “Бизнес Центр “Тау”.

2.3 Методика проведения внутреннего аудита на исследуемом предприятии.
ГЛАВА III. Пути совершенствования учета и аудита аренды в Республике Казахстан.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ.
Приложения
Список использованной литературы

ВВЕДЕНИЕ
С позиции экономики бухгалтерский учет обычно рассматривается, как процесс подготовки информации о предприятии, которая может быть полезной для принятия управленческих решений по распределению и эффективному использованию имеющихся ресурсов. Физические и юридические лица, желающие вложить имеющиеся у них ресурсы в тот или иной бизнес, могут выбрать сферу приложения своего капитала, основываясь, прежде всего, на финансовой отчетности. Бухгалтерский учет существует именно потому, что выполняет свое предназначение – поставляет информацию, и, чтобы эта информация представляла интерес для пользователей, она должна быть достоверной, заслуживающей доверия, отвечающей их потребностям.

Бухгалтерский учет является одним из средств международного общения, а также связующим звеном разнообразных видов деятельности, присущих любому бизнесу. Поэтому нередко его называют языком бизнеса.

Методологически и организационно учет на Западе подразделяется на финансовый и управленческий. Финансовый учет представляет собой процесс подготовки учетной информации, пользователями которой могут быть любые юридические и физические лица, в том числе и внешние по отношению к предприятию: менеджеры, инвесторы, кредиторы, финансовые органы и др. Управленческий учет, называемый иногда производственным или учетом затрат, представляет собой процесс подготовки информации, необходимой менеджерам для планирования и контроля текущей производственно-коммерческой деятельности.

В странах с рыночной экономикой правила ведения бухгалтерского учета, подготовки и составления финансовой отчетности значительно различаются между собой.

Бухгалтерский учет на хозяйствующих субъектах в условиях рыночных отношений приобретает особое значение. Он строится на основе общих принципов и положений, закрепленных в стандартах бухгалтерского учета, Генеральном плане счетов бухгалтерского учета финансово - хозяйственной деятельности субъектов, изданных в соответствии с Законами Республики Казахстан “О бухгалтерском учете”, “О налогах и других обязательных платежах в бюджет”, а также инструкций, положений и рекомендаций, изданных компетентными органами Республики Казахстан по бухгалтерскому учету. Причем, действующая в республике система бухгалтерского учета соответствует международным бухгалтерским стандартам.

Данные учета используются для оперативного руководства работой хозяйствующих субъектов и их структурных подразделений, для составления государственной финансовой отчетности, экономических прогнозов и текущих планов и, наконец, для изучения и исследования закономерностей развития экономики страны.

В современных условиях хозяйствования практически невозможно управлять сложным экономическим механизмом хозяйствующего субъекта без своевременной, полной и достоверной экономической информации, которую дает только четко налаженная система учета.

Работники экономической службы и, в первую очередь, персонал бухгалтерии, должны хорошо знать всю систему учета и отчетности, упрощать и удешевлять ее, строго соблюдать положения, инструкции и другие нормативные акты, регламентирующие деятельность субъекта, организацию бухгалтерского и налогового учета. От этого во многой степени зависит финансовое состояние предприятия что в свою очередь определяет конкурентоспособность, потенциал в деловом сотрудничестве, оценивает, в какой степени гарантированы экономические интересы самого предприятия и его партнёров.

Итак, успешно поставленный учет направлен на:

– выживание фирмы в условиях конкурентной борьбы

– избежание банкротства и крупных финансовых неудач

– лидерств в борьбе с конкурентами

– максимизация прибыли

– минимизация расходов

– обеспечение рентабельной работы фирмы.
Ведь способы решения этих задач определяли развитие предпринимательской деятельности на протяжении всей ее истории. По мнению Дж. Гейтса, представителя компании “Кейсо и Ко”, человек проходит в процессе эволюции общества несколько стадий развития: раб, крепостной, наемный работник, собственник.

Экономика, основанная на частной собственности, имеет больший потенциал по сравнению с любой другой. Этот потенциал выражается в разнообразии способов использования собственности. Одним из таких способов является аренда.

Арендные отношения известны с древности, в первую очередь в сельском хозяйстве. Но в современном мире аренда имеет совершенно иной экономический смысл, чем раньше. Если прежде она служила средством эксплуатации и закабаления арендаторов, вела экономику по экстенсивному пути развития, то ныне аренда наоборот повышает степень экономической свободы, дает шанс малому бизнесу на успех, интенсифицирует развитие экономики.

Современная аренда представляет собой форму организации производства, основанной на передаче в срочное и возмездное пользование основных фондов и оборотных средств на началах добровольности и равноправия сторон в целях выпуска продукции (работ, услуг) и получения дохода.

Тема дипломной работы “Учет и аудит текущей аренды” написана на материалах ТОО “Бизнес Центр “ТАУ”.

Целью моей дипломной работы является раскрытие следующих вопросов:

-методика и организация бухгалтерского учета и аудита в арендных отношениях;

-разработка методики проведения аудита на исследуемом предприятии.

-оценка существующего уровня развития арендных отношений в РК

Деятельность данного предприятия характеризуется как услуги по предоставлению помещений под офис.

Качественные показатели характеризуют эффективность использования денежных ресурсов..

В процессе изучения данной темы предстоит усвоить, что в условиях рыночных отношений на первый план выдвигаются такие вопросы, как повышение конкурентно способности и максимилизации прибыли. В связи с этим бухгалтерская отчётность становится информационной основой последующих аналитических расчётов, необходимых для принятия управленческих решений.

Решения финансового характера точны настолько, насколько хороша и объективна информационная база.

Улучшение и правильная постановка учета обеспечивает основную часть эффективности развития предприятия и соответственно роста прибыли .

Данная дипломная работа состоит из введения трех глав и заключения С основными вопросами глав мы можем ознакомиться далее в дипломной работе

ГЛАВА I. Организация учета арендных отношений в Республике Казахстан.

Экономическая сущность и виды аренды.

Преобразование под воздействием научно-технического прогресса сферы производства и обращения, глубокие изменения экономических условий хозяйствования вызывают необходимость поиска и внедрения нетрадиционных для народного хозяйства нашей страны методов обновления материально технической базы и модификации основных фондов субъектов различных форм собственности. Одним из таких методов является аренда.. Место арендного бизнеса в предпринимательстве определяется прежде всего самими объектами аренды, представляющими собой важнейшие элементы активной части основных фондов - здания, сооружения, машины, оборудование, транспортные и другие средства.

Ранее, арендные отношения в основном затрагивали розничные торговые предприятия, которые часто арендовали свои помещения. В течение последних трех десятилетий популярность аренды резко возросла; вместо того, чтобы брать заем для покупки основных средств предприятие может взять их в аренду, как во временное пользование так и с правом дальнейшего выкупа в собственность.

_{Переход к рыночной экономике поставил перед коммерческими предприятиями ряд проблем, главной из которых является следующая: как утвердиться в условиях возрастающей конкуренции, сокращения рынка сбыта из-за невысоких цен продукции и неплатежеспособности, сложностей поиска поставщиков сырья, материалов и ограниченности финансовых ресурсов.}

_{В месте с тем в настоящее время многие предприятия имею на балансе достаточно большое количество материальных ценностей, недвижимости, машин, механизмов, часть которых не используется постоянно в производственном процессе. Однако небольшие}

_{( особенно вновь создаваемые ) предприятия, расширяющие свое производство, не могут приобрести дорогостоящее оборудование, помещения для производственной и административной деятельности, транспортные средства. Следовательно, что арендные взаимоотношения в такой ситуации могут быть выгодны как для арендодателя , так и для арендатора.}

_{В аренду могут быть сданы здания, сооружения, помещения, оборудование, транспортные средства, земельные участки и другое имущество, которое в процессе использования не теряет своих натуральных свойств. Суть арендных взаимоотношений заключается в том, что арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и использование за определенную плату имущество, которое является собственностью арендодателя как на протяжении всего срока действия договора аренды, так до и после его действия (при текущей аренде).}

_{Кроме того, в настоящее время большинство Казахстанских предприятий испытывает недостаток оборотных средств. Они не могут обновлять свои основные фонды, внедрять достижения научно-технического прогресса и вынуждены брать кредиты. Однако предприятию при недостатке оборотных средств для обновления своих основных средств выгоднее брать оборудование в аренду. При этом экономия средств предприятия в случае финансовой аренды (лизинга ) по сравнению с обычным кредитом на приобретение основных средств доходит до 10% от стоимости оборудования за весь срок лизинга, который составляет, как правило, от одного года до пяти лет. Нынешняя экономическая ситуация в РК, по мнению экспертов, очень благоприятствует развитию финансовой аренды (лизингу). Форма лизинга примиряет противоречия между предприятием, у которого нет средств на модернизацию, и банком, который неохотно предоставит этому предприятию кредит, так как не имеет достаточных гарантий возврата инвестированных средств. Лизинговая операция выгодна всем участвующим: одна сторона получает кредит, который выплачивает поэтапно, и нужное оборудование; другая сторона – гарантию возврата кредита, так как объект лизинга является собственностью лизингодателя или банка, финансирующего лизинговую операцию, до поступления последнего платежа}_.

_{Взаимоотношения между арендатором и арендодателем определяются договором аренды, который оформляется в письменном виде и должен содержать подробные данные о передаваемом в аренду имуществе, а также о сроке аренды, размере арендной платы и порядке ее внесения. Основным документом, определяющим права и обязанности участников договора аренды , условия предоставления имущества арендатору, ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества является Гражданский Кодекс республики Казахстан.}

_{Арендная плата за имущество включает в себя сумму амортизационных отчислений на полное восстановление , затраты на ремонт и поддержание переданного в аренду имущества в работоспособном состоянии, а также проценты от прибыли.}

_{По экономическому содержанию} _{различают следующие формы аренды} _{финансируемую и текущую..}

_{Финансируемая аренда} _{возникает при условии, когда арендные отношения отвечают одному из следующих требований : период аренды совпадает или весьма близок к сроку полезной службы арендного имущества; сумма арендной платы за весь арендный период превышает или равна стоимости арендованного имущества в текущих ценах на момент заключения контракта; право собственности переходит к арендатору в конце арендного периода; в течении арендного периода предусматривается право арендатора выкупить арендованное имущество.}

_При _{финансируемой} _{аренде все риски вознаграждения, связанные с правом собственности на арендуемый актив , передаются арендатору. При этом арендатор арендованное имущество отражает в своем балансе. Само право собственности на арендный период может передаваться или не передаваться.}

_{Текущая аренда имущества} _{- это сдача в наем (аренду ) заранее приобретенного имущества на определенный срок для удовлетворения временных потребностей арендатора. По окончании срока аренды имущество возвращается арендодателю. В арендный период в аренду переходит только право владения арендованным имуществом. Права и обязанности собственника имеет только арендодатель.}

_{Расходы по аренде признаются расходами периода систематически, в течение всего срока. Имущество учитывается в балансе арендодателя и за балансом у арендатора.}

_{По продолжительности арендных отношений} _{различают три формы аренды:} _{долгосрочная ( лизинг} _{) - на срок свыше трех лет;} _{среднесрочная (хайринг)} _- _{на срок от одного до трех лет;} _{краткосрочная ( рейтинг или чертер ) -} _{на срок не более одного года.}

_{Чартер -} _{аренда имущества без права его последующего приобретения арендатором сроком до одного года. Например, аренда самолета , судна на рейс или на несколько последовательных рейсов на определенное время “тайм-чартер”. Чартеры могут заключаться заблаговременно либо в срочном порядке “ промт- чартер”, а также с условием немедленной готовности судна к погрузке “спорт- промт”.}

_{Рейтинг -} _{вид краткосрочной аренды имущества без права его последующего приобретения арендатором, плата за которую выше, чем по лизингу.}

_{Хайринг -} _{среднесрочная аренда на срок от года до трех лет без права передачи собственности на имущество арендатору.}

_{Лизинг -} _{аренда имущества на срок свыше трех лет.}

В настоящее время в хозяйственной практике развитых стран применяются различные виды лизинга, каждая из которых характеризуется своими специфическими особенностями. Наиболее распространенными являются :

· оперативный (сервисный) лизинг (operating lease)

· финансовый (капитальный) лизинг (Financial lease)

· возвратный лизинг (sale and lease back)

· долевой лизинг (с участием третьей стороны) (leveraged lease)

· прямой лизинг (direct lease)

· сублизинг (sub-lease)

Все существующие виды подобных соглашений являются разновидностями двух базовых форм лизинга – оперативного либо финансового. В Республике Казахстан Закон “О лизинге” регулирует три основных вида лизинга: оперативный, финансовый и возвратный (по сути, является разновидностью финансового лизинга). Предлагаю рассмотреть наиболее распространенные виды лизинга более подробно.

· оперативный (сервисный) лизинг (схема №1)

Оперативный (сервисный) лизинг – это соглашение о текущей аренде. Как правило, срок такого соглашения меньше периода полной амортизации арендуемого актива. Таким образом, предусмотренная контрактом арендная плата не покрывает полной стоимости актива, что вызывает необходимость сдавать его в лизинг несколько раз.

Важнейшая отличительная черта оперативного лизинга – право лизингополучателя (арендатора) на досрочное прекращение контракта. Подобные соглашения также могут предусматривать указание различных услуг по установке и текущему техническому обслуживанию сдаваемого в аренду оборудования. Отсюда и второе, часто употребляемое название этой формы лизинга – сервисный. При этом стоимость оказываемых услуг включается в арендную плату либо оплачивается отдельно.

К основным объектам оперативного лизинга относятся быстро устаревающие виды оборудования (компьютеры, копировальная и множительная техника, различные виды оргтехники и т.д.) и технически сложные, требующие постоянного сервисного обслуживания (грузовые и легковые автомобили, воздушные авиалайнеры, железнодорожный и морской транспорт).

Нетрудно заметить, что в целом условия оперативного лизинга более выгодны для арендатора. В частности, возможность досрочного прекращения аренды позволяет своевременно избавится от морально устаревшего оборудования и заменить более высокотехнологичным и конкурентоспособным. Кроме того, при возникновении неблагоприятных обстоятельств арендатор может быстро прекратить данный вид деятельности, досрочно возвратив соответствующее оборудование владельцу, и существенно сократить затраты, связанные с ликвидацией или реорганизацией производства.

В случае реализации разовых проектов или заказов оперативный лизинг освобождает от необходимости приобретения и последующего содержания оборудования, которое в дальнейшем не понадобится.

Использование различных сервисных услуг, оказываемых лизингодателем либо производителем оборудования, часто позволяет сократить расходы на текущее техническое обслуживание и содержание соответствующего персонала.

Недостатки оперативного лизинга: более высокая, чем при других формах лизинга, арендная плата; требования о внесении авансов и предоплат; наличие в контрактах пунктов о выплате неустоек в случае досрочного прекращения аренды; прочие условия, призванные снизить и частично компенсировать риск владельцев имущества.

· финансовый (капитальный) лизинг (схема №2)

Финансовый (капитальный) лизинг долгосрочное соглашение, предусматривающее полную амортизацию арендуемого оборудования за счет платы, вносимой арендатором. Поскольку подобные соглашения не допускают возможности досрочного прекращения аренды, правильное определение величины периодической платы обеспечивает владельцу полное возмещение понесенных затрат на приобретение и содержание оборудования, а также требуемую норму доходности. При этой форме лизинга все расходы по установке и текущему обслуживанию имущества возлагается, как правило, на арендатора. Часто подобные соглашения предусматривают право арендатора на выкуп имущества по истечении срока контракта по льготной или остаточной стоимости (такая стоимость может быть чисто символической, например 1 доллар).

В отличие от оперативного финансовый лизинг существенно снижает риск владельца имущества. По сути, его условия во многом идентичны договорам, заключаемым при получении долгосрочных банковских кредитов, так как предусматривают полное погашение стоимости оборудования (займа); внесение периодической платы, включающей стоимость оборудования и доход владельца (выплата по займу – основная и процентная части); право объявить арендатора банкротом в случае его неспособности выполнить соглашение и т.д.

К объектам финансового лизинга относятся недвижимость (земля, здания и сооружения), а также долгосрочные средства производства.

Финансовый лизинг служит базой для образования двух других форм долгосрочной аренды – возвратной и долевой (с участием третьей стороны).

· возвратный лизинг (схема №3)

Возвратный лизинг представляет собой систему из двух соглашений, при которой владелец продает оборудование в собственность другой стороне с одновременным заключением договора о его долгосрочной аренде у покупателя. В качестве покупателя здесь обычно выступают коммерческие банки, инвестиционные, страховые или лизинговые компании. В результате проведения такой операции меняется лишь собственник оборудования, а его пользователь остается прежним, получив в свое распоряжение дополнительные средства финансирования. Инвестор же, по сути, кредитует бывшего владельца, получая в качестве обеспечения права собственности на его имущество. Подобные операции часто проводятся в условиях делового спада в целях стабилизации финансового положения предприятий.

· долевой лизинг (с участием третьей стороны) (схема №4)

Долевой лизинг – еще одна разновидность финансового лизинга, предусматривающая участие в сделке третьей стороны – инвестора, в качестве которого обычно выступает банк, страховая или инвестиционная компания. В этом случае лизинговая фирма, предварительно заключив контракт на долгосрочную аренду некоторого оборудования, приобретает его в собственность, оплатив часть стоимости за счет заемных средств. В качестве обеспечения полученного займа используются приобретенное имущество (как правило, на него оформляется закладная) и будущие арендные платежи, соответствующая часть которых может выплачиваться арендатором непосредственно инвестору. При этом лизинговая фирма пользуется преимуществами налогового щита, возникающего в процессе амортизации оборудования и погашения долговых обязательств. Основные объекты этой формы лизинга – дорогостоящие активы, такие, как месторождения полезных ископаемых, оборудование для добывающих отраслей и т.д.

· прямой лизинг (схема №5)

При прямом лизинге арендатор заключает с лизинговой фирмой соглашение о покупке требуемого оборудования и последующей сдачей ему в аренду. Часто соглашение об аренде может быть заключено непосредственно с фирмой-производителем (т.е. на прямую) Крупнейшими производителями, предоставляющими свою продукцию на условиях лизинга, являются такие известные фирмы, как IBM, Xerox, GATX, а также многие авиационные, судостроительные и автомобильные компании. Например, лидеры мирового автомобильного рынка – концерны “Даймлер-Крайслер” и BMW состоят учредителями ряда ведущих лизинговых компаний, через которые осуществляют сбыт своей продукции во многих странах мира.

· сублизинг (схема №6)

Сублизинг - особый вид отношений, возникающих в связи с переуступкой прав пользования предметом лизинга третьему лицу, что оформляется договором сублизинга.

При сублизинге лицо, осуществляющее сублизинг, принимает предмет лизинга у лизингодателя по договору лизинга и передает его во временное пользование лизингополучателю по договору сублизинга. Согласно закону “О лизинге” переуступка лизингополучателем третьему лицу своих обязательств по выплате лизинговых платежей третьему лицу не допускается.

При передаче предмета лизинга в сублизинг обязательным должно являтся согласие лизингодателя в письменной форме.

Международный сублизинг, являющийся разновидностью международного лизинга, также регулируется этим законом. Отличительной особенностью международного сублизинга является перемещение предмета лизинга через таможенную границу Российской Федерации только на срок действия договора сублизинга.

При сублизинге основной арендодатель получает преимущественное право на получение арендных платежей. В договоре обычно обуславливается, что в случае банкротства третьего звена арендная плата поступает основному арендодателю.

Далее нам предстоит рассмотреть законодательную базу Республики Казахстан, которая регламентирует правовые взаимоотношения между арендодателем и арендатором.
1.2. Правовые нормы регламентирующие развитие арендных отношений.
Значение договора в жизни людей и в регулировании имущественных и личных неимущественных отношений между ними трудно переоценить. Применение договоров на протяжении уже нескольких тысяч лет объясняется помимо прочего тем, что речь идет о гибкой правовой форме, в которую могут облекаться различные по характеру общественные отношения. Основное назначение договора сводится к регулированию в рамках закона поведения людей путем указания на пределы их возможного и должного поведения, а равно последствия нарушения соответствующих требований.

Регулирующая роль договора сближает его с законом и нормативными актами. Условия договора отличаются от правовой нормы главным образом двумя принципиальными особенностями. Первая связана с происхождением правил поведения: договор выражает волю сторон, а правовой акт – волю издавшего его органа. Вторая различает пределы действия того и другого правила поведения: договор непосредственно рассчитан на регулирование поведения только его сторон – для тех, кто не является сторонами он может создать права, но не обязанности, в то же время правовой или иной нормативный акт порождает в принципе общее для всех и каждого правило (любое ограничение круга лиц, на которых распространяется правовой акт, им же определяется). Отмеченные две особенности отличают именно гражданско-правовой договор. В договоре, в котором указанные особенности отсутствуют, имеются в виду различные виды публично-правовых договоров, - грань, отграничивающая его от нормативного акта стирается. Договор служит идеальной формой активности участников гражданского оборота.

Договор аренды
Общие положения о договоре аренды закреплены в главе29 ГК. Данная глава построена по тому же принципу, что и другие главы, регулирующие сложные договоры, которые имеют свои разновидности договорных обязательств (купля-продажа, подряд и некоторые другие). Сначала излагаются положения, являющиеся общими для всех видов договора аренды, а затем специальные правила, относящиеся только к соответствующему виду договора (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда).

Указанные отдельные виды договора аренды и договоры аренды отдельных видов имущества регулируются следующим образом: общие положения об аренде применяются к ним, если специальными правилами об этих договорах (также предусмотренными ГК) не установлено иное (статья 564 ГК).

Договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования в соответствии с договором арендованного имущества, являются его собственностью. Данное положение корреспондирует норме, устанавливающей общее правило о принадлежности поступлений, полученных в результате использования имущества каким-либо субъектом (не собственником), лицу, использующему имущество на законном основании. Необходимо отметить, что ГК вслед за Основами гражданского законодательства, давая понятие договора аренды, исходит из того, что он представляет собой обычный самостоятельный вид договорных обязательств, такой же как договоры купли-продажи, подряда и т. п.. В то же время Кодекс исключает возможность использования данного договора в целях, противоречащих природе договорных обязательств, как это было ранее. Договор аренды не рассматривается более в качестве особой организационно-правовой формы предпринимательства, либо одного из средств разгосударствлевания экономики. О возвращении договора аренды в семью договорных обязательств свидетельствует и используемая в ГК терминология, когда арендодатель именуется наймодателем, арендатор – нанимателем, а сам договор аренды – договором имущественного найма.

Договор аренды является консенесуальным, взаимным и возмездным.

Цель договора аренды – обеспечить передачу имущества во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно или не имеет возможности приобрести его в собственность. Арендодатель же преследует цель извлечения прибыли из передачи имуществ во временное пользование другому лицу.

Право пользования арендатора пользуется вещно-правовой защитой и вэтой плоскости приравнено к праву собственности и иным вещным правам. Праву пользования арендатора присуще свойство следования за вещью. Переход права собственности или другого права на сданное в аренду имущество не является основанием для расторжения договора.

Объектом аренды может быть любое имущество (вещи), которое не теряет своих натуральных свойств: земельные участки, природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и т. п..

Первостепенное значение для всякого договора имеют его существенные условия, поскольку он может считаться заключенным лишь в том случае, если между сторонами в требуемой законом форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Применительно к договору аренды таким существенным условием является объект аренды. Договор аренды обязательно должен содержать данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее предаче арендатору в качестве объекта аренды (состав имущества, место его расположения и т. п.). В противном случае договор аренды может быть признан незаключенным.

Арендодателем имущества по договору аренды может быть его собственник либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду. Формулируя это положение, законодатель, конечно же, принимал во внимание, что сдача имущества в аренду представляет собой форму распоряжения этим имуществом. Следовательно, арендодателем выступает тот, кто вправе распоряжаться соответствующим имуществом. В первую очередь этим правом наделен собственник, поскольку субъективное право собственности включает в себя правомочие по распоряжению имуществом.

Если договор аренды недвижимого имущества заключен на срок более одного года, сделка , подлежит государственной регистрации.

Особым образом регулируется форма договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору. Такие договоры должны заключаться в форме, предусмотренной для договора купли – продажи соответствующего имущества. Особые требования установлены законом в отношении продажи недвижимости и продажи предприятий. Суть этих требований сводится к тому, что договор аренды недвижимости заключается в письменной путем составления одного документа, подписанного сторонами, если предметом продажи выступает предприятие, к договору должны быть приложены акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором, однако допускается заключение договора и без указания в нем срока аренды имущества. В этом случае договор будет считаться заключенным на неопределенный срок.

Законом могут быть предусмотрены предельные сроки договора в отношении отдельных видов аренды или аренды отдельных видов имущества. В этом случае независимо от того, указали ли стороны какой – либо срок аренды в договоре, по истечении установленного законом предельного срока договор аренды будет считаться прекращенным.

Цена договора аренды (арендная плата) может быть предусмотрена как в отношении всего арендуемого имущества в целом, так и применительно к каждой из его основных частей. Кодексом предусмотрены следующие формы арендной платы: определенные платежи в твердой сумме, вносимые периодически или одновременно; установленная доля полученных в результате использования имущества продукции, плодов и доходов; предоставляемые арендатором арендодателю определенные услуги; возложения на арендатора обусловленных договором затрат по улучшению арендованного имущества.

Содержание договора аренды. Арендодатель во исполнение заключенного договора обязан:

1)предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Состояние имущества, подлежащего передаче, должно быть определено договором аренды. Если этого не сделано, состояние имущества определяется его назначением. Имущество сдается в аренду вместе со всемси его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т. п.).

Имущество должно быть передано в аренду в установленный срок. Этот срок должен быть указан в договоре аренды. Если срок передачи договором установлен не был, имущество подлежит передаче в разумный срок.

Обязанность обеспечить надлежащее состояние имущества действует на протяжении всего срока аренды, хотя вещь и передается арендатору, как правило, вскоре после заключения договора.

По общему правилу арендодатель отвечает за все недостатки передаваемого имущества, за исключением таких, которые: а) оговорены арендодателем при заключении договора; б) заранее известны арендатору; в) должны быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества при заключении договора. Арендатор отвечает за недостатки передаваемого в аренду имущества на началах риска.

2)предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество.

3)производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными првовыми актами или договором аренды.

Под капитальным ремонтом понимается такое восстановление основных частей арендованного имущества, без которого последнее нельзя использовать по назначению.

Срок проведения такого ремонта должен быть установлен договором. Если не установлен, то – в разумный срок.

Ремонт должен проводиться за счет арендодателя и его силами или силами привлеченных им лиц. 4)возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя и за счет арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды. Под неотделимыми улучшениями понимаются такие улучшениями, отделить которые невозможно без причинения вещи вреда в любом размере.

Арендатор обязан: 1)пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества. Арендатор должен использовать имущество сам.

2)своевременно вносить плату за пользование имуществом. Размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором. Если размер, порядок и условия внесения арендной платы установлены каким – либо нормативным актом, то договор обязательно содержит ссылку на него.

3)при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество втом состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Требования к состоянию имущества, возвращаемого арендатором, такие же, как и к передаче имущества, арендодателем в соответствии с заключенным договором аренды. Вместе с имуществом арендодателю должны быть переданы все его принадлежности и относящиеся к нему документы, которые ранее были получены арендатором. Состояние возвращаемого имущества может устанавливаться договором. Могут быть предусмотрены специальные требования к такому возврату, например, условие о том, что помещение подлежит возврату только после проведения капитального ремонта.

4)поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не предусмотрено законом или договором аренды.

Под текущим ремонтом понимается устранение недостатков имущества, не связанное с заменой основных составных частей.

От текущего ремонта следует отличать поддержание имущества в исправном состоянии, то есть такое его обслуживание, которое позволяет использовать имущество в любой момент. Речь в данном случае должна идти о физической исправности арендованного имущества, которую можно поддерживать без прекращения его использования по назначению.

Без согласия арендодателя не сдавать арендованное имущество в субаренду, не передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу, не передавать имущество в безвозмездное пользование, а также не отдавать арендные права в залог.

Ответственность арендатора и арендодателя строится на общих положениях и зависит, прежде всего, от того какая из обязанностей была ими нарушена. Например, при неисполнении арендодателем обязанности уведомить арендатора о всех правах третьих лиц, последний вправе требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Договор субаренды может быть заключен арендатором с третьим лицом (субарендатором) лишь при наличии согласия на то арендодателя. Cрок договора субаренды не может превышать срок основного договора аренды. К отношениям субаренды применяются правила о договорах аренды.

Досрочное прекращение договора аренды, конечно же, влечет и прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Однако субарендатор в этом случае получает право требовать от арендодателя в основном договоре аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды и на условиях, соответствующих прекращенному договору аренды.

Кодекс называет основания для досрочного расторжения договора по требованию, как арендодателя, так и арендатора. Как правило, указанные основания расторжения договора носят характер расшифровки понятия “существенное нарушения договора” применительно к арендным отношениям. Так, арендодатель может потребовать досрочного расторжения договора, если арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не внести арендную плату.

Арендатор вправе обратиться в суд с иском о досрочном расторжении договора в следующих случаях: арендодатель не предоставляет ему сданное в аренду имущество либо чинит препятствия в пользовании имуществом в соответствии с договором или назначением этого имущества; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает оказываеися непригодном для пользования; арендодатель не выполняет обязанность по капитальному ремонту; имущество имеет препятствующие его пользованию недостатки, за которые отвечает арендодатель. Договором аренды могут быть предусмотрены и иные основания для досрочного расторжения по требованию одной из сторон.

В соответствии с Основами законодательства об аренде по истечении срока договора арендодатель имеет право на возобновление договора.

Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока действия договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на возобновление договора.^¹

Для обоснования требований истец – арендатор обязан представить документы, подтверждающие намерение арендодателя сдать другому арендатору имущество, ранее находившееся у него в аренде по договору, срок которого истек, или передачу этого имущества в аренду другому арендатору. Кроме того, истец должен доказать, что он не нарушал условий договора аренды, и дать согласие возобновить договор аренды на условиях, на которых арендодатель заключил или предполагал заключить договор аренды с другим арендатором
Виды договора аренды
Гражданский кодекс проводит разграничение между видами договора аренды и арендой отдельных видов имущества. Виды договора аренды – это те наиболее значимые случаи аренды, которые специально урегулированы в главе 29 ГК.

Аренда же отдельных видов имущества в ГК в форме самостоятельных параграфов не урегулирована. Могут существовать только отдельные нормы, которые применяются к тем или иным видам имущества. В качестве примера разграничения вида аренды и аренды определенного вида имущества можно привести аренду сооружений и аренду недвижимого имущества. Деление аренды на виды производится не на одном определенном критерии, а, например, по виду предмета, исходя из потребительского характера договора для арендатора и предпринимательского для арендодателя. Выделяют 5 видов договора аренды.

Договор проката. Договор проката представляет собой договор аренды, по которому арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование за плату.

Договору проката присущи некоторые характерные признаки:

Во-первых, в качестве арендодателей могут выступать не любые коммерческие организации, а лишь те, которые осуществляют сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, то есть на профессиональной основе.

Во-вторых, как общее правило имущество, предоставленное по договору проката, должно использоваться для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства. Поэтому арендаторами по договору в основном являются граждане, которым соответствующее имущество понадобилось для личного, семейного, домашнего и иного подобного использования. Арендаторами могут быть также юридические лица и индивидуальные предприниматели, но для них исключается возможность извлечение прибыли от использования имущества.

В-третьих, договор проката относится к категории публичных договоров. Это значит, что арендодатель не вправе отказать обратившемуся к нему лицу в заключении договора проката или оказать предпочтение кому – либо в заключении договора. Условия договора должны устанавливаться одинаковыми для всех арендаторов.

В-четвертых, договор проката не может носить характер бессрочного обязательства. Более того, в императивном порядке определен максимальный срок действия такого договора – один год.

В-пятых, к обязательствам, возникшим из договора проката, не подлежат применению общие правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок.

В-шестых, договор проката может быть расторгнут по инициативе арендатора в любое время при условии письменного предупреждения арендодателя о своем намерении отказаться от договора не менее, чем за десять дней. На арендодателя по договору проката возложены дополнительные обязанности, например он должен при заключении договора проверить исправность сдаваемого имущества, ознакомить арендатора с правилами его эксплуатации, а также устранить в десятидневный срок со дня получения заявления арендатора либо заменить его аналогичным имуществом в исправном состоянии.

Аренда транспортных средств. Договор аренды (фрахтования на время) транспортного средства – гражданско-правовой договор, по которому арендатору за плату предоставляется транспортное средство во временное владение и пользование.

Отметим особенности правового регулирования аренды транспортных средств.

Во-первых, учитывая специфику предмета договора, а именно: предоставление в аренду транспортного средства, законодатель исключил возможность применения к данным правоотношениям общих положений об аренде, наделяющих арендатора, надлежащим образом свои обязанности, по истечении срока договора аренды при прочих равных условиях преимущественным перед другими лицами правом на заключение договора аренды на новый срок. Как следствие этого, арендатор транспортного, в отличие от арендатора по обычному договору аренды, ни при каких условиях не вправе требовать перевода на себя прав и обязанностей арендатора по договору аренды транспортного средства, заключенного арендодателем по истечении срока действия прежнего договора с другим арендатором.

Во-вторых, договор аренды транспортного средства не подлежит государственной регистрации, он заключается в простой письменной форме. Это принципиальный момент, поскольку, как известно, определенные транспортные средства – воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты – отнесены Кодексом к недвижимым вещам.

В-третьих, обязанностью арендатора в течении всего срока действия договора аренды транспортного средства является поддержание сданного в аренду транспортного средства в надлежащем состоянии, включая осуществление не только текущего, но и капитального ремонта.

В-четвертых, арендатору транспортного средства предоставлено право без согласия арендодателя сдавать транспортное средство в субаренду, если иное не предусмотрено договором. Применительно же к договорам аренды иного имущества действует противоположное правило, согласно которому арендатор может передать арендованное имущество в субаренду только с согласия арендодателя.

Аренда зданий и сооружений. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Требования к форме договора аренды здания (сооружения) состоит в том, что такой договор должен быть заключен в виде единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этих требований влечет недействительность договора. Государственной регистрации подлежат только те договоры, срок действия которых превышает один год.

Здания и сооружения неразрывно связаны с землей и относятся к обектам недвижимости. Владение и пользование такими объектами со стороны арендатора предполагает наличие у него определенных прав и в отношении земельного участка, на котором находится здание (сооружение). Если земельный участок принадлежит арендодателю на праве собственности – одновременно решается вопрос о передаче арендатору в аренду и соответствующего земельного участка, на котором находится это здание (сооружение). Арендатору в соответствии с договором земельный участок может быть передан и на ином праве.

Если земельный участок не принадлежит на праве собственности арендодателю здания (сооружения), такое здание может быть передано в аренду без согласия собственника земли при условии, что подобные действия собственника здания не будут противоречить закону или договору с собственником земельного участка.

Стабильности арендных отношений будет способствовать положение, согласно которому арендатор здания (сооружения) сохраняет за собой право пользования частью земельного участка, на котором находится здание и которая необходима для его использования по назначению.

Важным условием договора аренды зданий и сооружений является арендная плата. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор считается незаключенным. Арендная плата, определяемая договором аренды здания, должна, включать в себя также плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено.

Исполнение арендодателем обязательств, вытекающих из договора аренды, производится путем передачи соответствующего здания и принятия его арендатором. Данная операция должна быть оформлена передаточным актом или иным документом, подписанном обеими сторонами.

Аренда предприятий. Весьма специфическими особенностями по сравнению с общими положениями об аренде имущества обладает правовое регулирование аренды предприятий.

Предприятие как имущественный комплекс предприятие признается недвижимостью. Данное обстоятельство является отправной точкой для целого ряда специальных правил, посвященных аренде. Сдача в аренду действующего предприятия предполагает передачу арендатору не только имущества, но и переход к нему прав и обязанностей арендодателя в отношении третьих лиц.

По договору аренды предприятия в целом, как имущественного комплекса, используемого для предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору предприятие за плату во временное владение и пользование. В составе предприятия арендатору передаются по договору земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие основные средства. Кроме того, в порядке, предусмотренном договором, подлежат передаче также запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой ресурсами, иные имущественные права. Помимо изложенного арендодатель должен уступить арендатору права требования и перевести на него все долги, относящиеся к предприятию.

Исключение составляют права арендодателя полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью. По общему правилу такие права не могут быть переданы без специального на то указания закона или иного правового акта.

По форме договор аренды предприятия должен представлять собой единый документ, подписанный сторонами. Всякий договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации. Нарушение этих требований влечет недействительность договора.

В связи с переводом на арендатора долгов по обязательствам арендодателя Кодекс проявляет заботу о дополнительной защите прав кредиторов по таким обязательствам. Обязанностью арендодателя является пись менное уведомление кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, до момента передачи предприятия арендатору. Кредиторы, получившие уведомление, но не давшие своего согласия на перевод долга на арендатора, так и не получившие уведомления, вправе требовать от арендодателя прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения убытков. Кредиторы, получившие уведомления могут предъявить свои права требования в пределах 3-х месяцев со дня получения такого уведомления, а не получившие – в течение года со дня, когда они узнали или должны были узнать о передаче предприятия в аренду.

Исполнение договора аренды предприятия требует от арендодателя совершения ряда подготовительных действий, в том числе по составлению и представлению на подписание арендатору передаточного акта, по которому осуществляется прием предприятия арендатором.

Обязанностью арендатора в процессе исполнения договора аренды предприятия является не только своевременное и полное внесение платежей, но и поддержания предприятия в надлежащем состоянии, проведения как текущего, так и капитального ремонта.

Арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование или взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия. Не требует также согласия арендодателя передача этих ценностей в субаренду или передача арендатором в отношении их прав обязанностей другому лицу.

Что касается действий, направленных на увеличение стоимости имущества арендованного предприятия путем изменения состава имущественного комплекса, его реконструкции и т. п., то арендатор волен совершать их без согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором.

В процессе эксплуатации имущества арендованног предприятия арендатором могут быть произведены неотделимые удучшения этого имущесва (разрешения не требуется). Стоимость таких улучшений должна быть возмещена арендатору за счет арендодателя. Лишь в одном случае арендодатель может быть освобожден судом от возмещения стоимости улучшений имущества арендованного предприятия, произведенных арендатором, – если докажет, что по своей стоимости эти “улучшения” не соразмерны реальному улучшению качества и эксплуатационных свойств имущества, либо они произведены без учета принципов добросовестности и разумности.

Возврат арендованного предприятия в связи спрекращением договора аренды должен бытьь произведен арендатором с соблюдением правил, установленных для передаче предприятия в аренду, с той лишь разницей, что обязанности по подготовке имущества, составлению передаточного акта и подачи его на подпись арендодателю на этот раз возложены на арендатора.

Договор финансовой аренды (лизинга). Договор финансовой аренды (договор лизинга) – гражданско-правовой договор, в соответствии с которым арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей

Договор лизинга – новый для отечественного законодательства вид договорных арендных обязательств. С другими разновидностями аренды договор лизинга объединяет то, что имущество передается арендодателем арендатору во временное владение и пользование.

Вместе с тем договору лизинга присущи некоторые особенности, выделяющие его в отдельный вид договора аренды.

Во-первых, в качестве участника обязательств по лизингу наряду с арендодателем и арендатором выступает также продавец имущества, являющийся его собственником.

Во- вторых, арендодатель, в отличие от общих положений об аренде, не является собственником или титульным владельцем имущества, которое подлежит передаче в аренду. Более того, на арендодателя возлагается обязанность приобрести в собственность это имущество, принадлежащее другому лицу (продавцу). Данная обязанность арендодателя охватывается содержанием обязательства, возникающего из договора лизинга. Приобретая имущество для арендатора, арендодатель должен уведомить продавца о том, что это имущество предназначенное для передаче в аренду.

В-третьих, активная роль, обычно не свойственная арендным отношениям, в обязательстве по лизингу принадлежит арендатору. Именно арендатор определяет продавца и указывает имущество, которое должно быть приобретено арендодателем для последующей передачи в аренду. Естественно, арендодатель освобождается от какой – либо ответственности за выбор предмета аренды и продавца.

В-четвертых, передача арендованного по договору лизинга имущества арендатору производится не арендодателем, а продавцом этого имущества. Тем не менее, ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение этой обязанности продавцом возлагается на арендодателя и наступает в форме возмещения убытков или требования арендатора о расторжении договора. С момента передачи продавцом арендованного имущества к нему переходит риск случайной гибели.

Своеобразие договора лизинга в основном объясняется тем, что возникшие из него обязательства представляют собой сочетание, с одной стороны, прав и обязанностей арендатора и арендодателя, типичные для арендных отношений, а с другой – некоторых прав и обязанностей продавца и покупателя, присущих договору продажи. Следствием этого является возложение отдельных прав и обязанностей арендодателя, выступающего одновременно покупателем имущества по договору купли – продажи, как на арендатора (права и обязанности покупателя), так и на продавца (права обязанности арендодателя).

Арендатор имеет права и несет обязаннсти, предусмотренные законом для покупателя по договору купли – продажи (за арендодателя), кроме обязанности оплаттить приобретеннное имущество, как если бы он был стороной по договору купли – продажи. Без согласия продавца арендатор расторгнуть договор купли – продажи, и предоставлению ему (наряду с арендатором) статуса солидарного кредитора по отношению к продавцу.

Что же касается арендатора по договору лизинга, то он наделен правом предъявлять непосредственно продавцу имущества, являющегося предметов договора, любые требования, вытекающие из договора купли – продажи. Арендодатель, напротив, освобожден от ответственности перед арендатором за действия продавца. Если в соответствии с договором лизинга выбор продавца и приобретаемого имущества был возложен на арендодателя, то требования арендатора могут быть предъявлены как продавцу, так и арендодателю.

В заключение, можно сказать, что лизинговые операции давно стали неотъемлемой частью экономики развитых стран. Считают, что слово лизинг (сдавать в наем) вошло в употребление в последней четверти прошлого столетия, когда в 1877 году американская телефонная компания “Белл” приняла решение не продавать свои телефонные аппараты, а сдавать их в аренду.
1.3 Особенности учета аренды в условиях рыночных отношений
Нормативной базой бухгалтерского учета арендованного имущества, сданного в аренду являются:

СБУ 6 “Учет основных средств”;
методические рекомендации к СБУ 6 “Учет основных средств”;
СБУ 17 “Учет аренды”;
методические рекомендации к СБУ 17 “Учет аренды”.

Текущая аренда.
При текущей аренде арендодатель не списывает стоимость актива с баланса и арендатор стоимость актива не отражает в учете. На арендный период к арендатору переходит право владения арендованным активом. Права и обязанности собственника остаются у арендодателя.

Переданы в текущую аренду основные средства продолжают числиться на балансе хозяйствующего субъекта – арендодателя на отдельных субсчетах синтетическим счетам подраздела 12 “Основные средства”.

Амортизация по переданному в аренду имуществу не относится на затраты производства, а списывается на счет 845 “Прочие” п. 84 “Расходы по не основной деятельности”.

Если сдача имущества в аренду заявлена в уставе хозяйствующего субъекта как основной вид деятельности, учет доходов и расходов, связанных с содержанием сдаваемого в аренду объекта, ведется с использованием счетов 705 “Доход от аренды” п. 70 “Доход от основной деятельности” и 805 “Себестоимость услуг, связанных с арендой” п. 80 “Себестоимость реализованных товаров (работ, услуг)”.

Признаки, по которым сдача имущества в аренду, может быть отнесена к основному виду деятельности субъекта, могут быть следующие:

наличие в учредительных документах арендодателя такого вида деятельности;
большой удельный вес доходов от сдачи имущества в аренду в общем объеме доходов хозяйствующего субъекта;
регулярность сдачи помещений и имущества в аренду.

В соответствии со ст. 20 – 7 Закона РК “О налогах…” стоимость фиксированных активов, переданных (полученных) на условиях текущей аренды, учитываются в стоимостном балансе групп арендодателя.

Информация о наличии движения арендуемого имущества учитывается у арендатора за балансом, т. к. это имущество находится в его пользовании или распоряжении без права собственности. Для этого хозяйствующий субъект имеет право присвоить код счета за балансового учета.

Для учета расходов и оплаты по аренде за арендованное имущество, арендатором могут применяться синтетические счета, согласно генеральному плану счетов бухгалтерского учета финансово – хозяйственной деятельности субъектов: 845 “Прочие” п. 84 “Расходы по не основной деятельности”, 687 “Прочие” п. 68 “Прочая кредиторская задолженность”, 342 “Арендная плата” п. 34 “Расходы будущих периодов” и соответствующие счета 9 раздела генерального плана счетов, счета денежных средств.

Учет затрат на капитальный ремонт, произведенный арендатором, зависит от условий договора на аренду имущества. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества регулируются ст. 552 ГК РК.

В договоре аренды может быть предусмотрено, что арендатор производит кап. ремонт имущества, затраты на который зачитываются ему в счет будущих платежей по арендной плате.

Капитальный ремонт может быть произведен полностью или частично силами арендатора. В этом случае расходы на оплату труда, отпуск материалов на ремонт и иные расходы учитываются на основании соответствующих первичных документов по дебету счетов затрат, расходов в корреспонденции с кредитом счетов учета произведенных затрат.

Согласно п. 15 инструкции 33 “О порядке исчисления и уплаты в бюджет подоходного налога с юридических лиц” при текущей аренде основных средств сумма произведенных расходов арендатором на ремонт основных средств не подлежит вычету у арендатора, т. к. арендованные основные средства не учитываются в стоимостном балансе групп арендатора.
Субаренда.
В соответствии со ст. 551 п. 1 ГК РК арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду. Ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок превышающий срок договора аренды.

Ст. 551 п. 3 ГК РК подчеркивает, что к договорам субаренды применяются правила оговоров аренды, если иное не установлено законодательными актами.

Рассмотрим на примере, какими бухгалтерскими записями могут быть оформлены операции по субаренде.
Финансируемая аренда.
Финансируемая аренда предполагает, что арендодатель сданные в аренду активы в балансе не отражает. Арендатор у себя в учете отражает стоимость арендованных активов, начисляет износ в течение арендного срока и помимо арендной платы выплачивает стоимость арендованных активов.

Аренда является финансируемой в том случае, если риск и вознаграждение, связанные с правом пользования в значительной степени, переносятся арендатору и если:

Арендатор обладает преимущественным правом выкупа арендуемого имущества по фиксированной цене или по цене, определяемой в конце срока аренды;
Срок аренды превышает 80 % срока полезного функционирования арендованного имущества. То есть, здесь при определении формы аренды играет роль срок службы актива.

Арендатор в течение срока аренды обязан осуществлять минимальные арендные платежи, которые включают в себя расходы на выплату процентов и плату, погашающую стоимость арендованного имущества.

Минимальные арендные платежи – любые суммы, гарантированные арендатором или стороной, связанной с ним.

Дисконтированная стоимость актива представляет будущие поступления денежных средств, достаточных для равноценного восстановления стоимости имущества на момент окончания аренды.

Расчет дисконтированной стоимости производится по предусмотренной процентной ставке, которая уравнивает стоимость арендных платежей на начало аренды с текущей стоимостью имущества на конец аренды . Данный расчет производится арендодателем, который рассчитывает выгоду от сдачи в аренду актива.

Если не возможно определить предусмотренную процентную ставку, используется приростная процентная ставка.

Приростная процентная ставка на заемный капитал – процентная ставка, по которой арендатор может получить кредит на приобретение арендуемого актива на такой же период времени и со сходным типом гарантии.
Учет аренды в финансовых отчетах.

У арендатора.
С момента заключения договора аренды арендатор отражает в бухгалтерском балансе активы и обязательства по будущим арендным платежам в одинаковой сумме. Обязательства по арендным платежам могут учитываться по более низкой из двух оценок:

по текущей стоимости ; или
по дисконтированной стоимости .

Арендные платежи за арендованное имущество распределяются как расходы на выплату процентов (по счету 684 “Проценты к оплате” ) и погашение обязательств за арендованное имущество (по счету 683 “Арендные обязательства” – ). Расходы на выплату процентов и плата за финансирование производится в каждый отчетный период в течение всего срока аренды. Расходы на выплату процентов определяются на основе постоянной процентной ставки, применяемой к стоимости не погашенных арендных обязательств каждого отчетного периода, а плата за финансирование определяется как разница между минимальными арендными платежами и суммой процентной ставки .

Если к концу срока аренды право собственности на имущество не переходит к арендатору, сумма амортизации может быть начислена исходя из6

срока аренды; или
срока полезного функционирования имущества.

Если срок аренды короче полезного срока функционирования, амортизация будет начисляться систематически в течение этого срока, так как арендатору нужно быстрее с амортизировать стоимость арендованного актива. Если в конце срока аренды право собственности на арендованное имущество переходит к арендатору, то амортизируемым периодом может быть срок полезного функционирования имущества.
У арендодателя.
В финансовых отчетах арендодателя стоимость имущества, сдаваемого в аренду, записывается как арендные обязательства к поступлению.

Платежи по финансируемой аренде рассматриваются арендодателем как возврат инвестируемого капитала и получение дохода.

Негарантированная остаточная стоимость, используемая при подсчете инвестиций в аренду, арендодателем может пересматриваться. Если негарантированная остаточная стоимость уменьшается, то распределение дохода по всему сроку аренды пересматриваются в сторону увеличения дохода.

При заключении договора аренды первоначальные затраты (такие, как комиссионные и плата за юридические услуги) могут быть списаны на расходы немедленно или в течение всего срока аренды. В соответствии с параграфом 24 СБУ 17 “Учет аренды” имущество, сдаваемое в аренду, арендодатель отражает в бухгалтерском балансе как дебиторскую задолженность, равную чистому капиталовложению в аренду. Арендные платежи в части дохода признаются арендодателем как доход от капиталовложений в аренду в каждом отчетном периоде.

У арендатора.

В соответствии с параграфом 24 СБУ 17 “Учет аренды ”в бухгалтерском балансе арендатора арендованное имущество учитывается как актив, а причитающиеся к уплате арендные платежи – как обязательства.

Согласно параграфа 24 СБУ 17 “Учет аренды”, расходы на выплату процентов и расходы по амортизации признаются в каждом отчетном периоде в течение всего срока аренды. Начисление износа на арендованное имущество производится в соответствии с СБУ 6 “Учет основных средств”.

Учет операций по реализации имущества с получением его обратно в аренду.

Собственник актива может реализовать этот актив с последующей его арендой. Цена реализации, арендный платеж и текущая стоимость могут отличаться друг от друга – это будет зависеть от арендного договора.

Если собственник реализовал актив по цене выше текущей, и затем взял данный актив на условиях финансируемой аренды, то доход в момент совершения сделки сразу не признается, а подлежит отсрочке и амортизируется в течение всего срока аренды.

Если собственник актива реализовал его и взял в текущую аренду, то любой доход или убыток признается в момент сделки, так же, как при обычной реализации.

Если цена реализации ниже текущей стоимости, то убыток нужно признавать немедленно.

Если убыток компенсируется будущими арендными платежами, то его следует отсрочить и признавать пропорционально арендным платежам в течение арендного периода.

Сумму убытка между ценой реализации и текущей стоимостью оборудования можно учитывать по дебету 342 “Арендная плата” и ежегодно относить на расходы

Учет выкупа имущества при аренде.

В соответствии со ст. 562 ГК РК в договоре аренды может быть предусмотрено, что нанятое имущество переходит в собственность арендатора на условиях, определенных соглашением сторон.

Если условие о выкупе нанятого имущества не предусмотрено в договоре, то оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной платы за пользование имуществом в выкупную цену.

Аренда, которая заканчивается выкупом имущества является одним из вариантов приобретения актива.

Порядок осуществления выкупа арендованного имущества и выкупная цена законодательно не регламентируются и могут устанавливаться по соглашению сторон. При этом выкуп имущества может осуществляться следующим образом:

по окончании срока аренды имущества в качестве выкупной цены служит определенная в договоре сумма, на пример остаточная стоимость имущества, которая подлежит перечислению арендатором отдельно, т.е. помимо определенных стандартных платежей. Таким образом, в течение срока действия договора арендатор осуществляет периодические платежи за пользование имуществом (арендную плату), а по окончании действия соглашения выплачивает арендодателю выкупную цену, после чего имущество переходит в собственность арендатора;
определенная договором выкупная цена может выплачиваться арендатором не единовременно, а в течение срока аренды, например, одновременно с перечислением арендодателю арендных платежей. В этом случае по окончанию срока аренды имущество переходит в собственность арендатора без уплаты последним каких – либо дополнительных денежных сумм арендодателю.

ОТДЕЛЬНЫЕ ВИДЫ АРЕНДЫ.

Аренда земли.

Согласно ст. 39 Указа Президента РК, имеющего силу Закона , “О земле” от 22 декабря 1995 г. № 2717, передача права землепользования другому лицу на определенный срок производится на основе договора аренды или временного безвозмездного землепользования.

Временное землепользование регламентируется ст. 41 вышеназванного законодательного акта. Право временного землепользования может быть краткосрочным (до 3 – х лет) и долгосрочным (от 3 – х до 99 – ти лет).

Негосударственные землепользователи с правом постоянного и первичного долгосрочного землепользования вправе сдавать принадлежащие им земельные участки или их части в аренду или субаренду (ст. 41 п. 2 Указа, имеющего силу Закона, “О земле”). В соответствии с п. 3 ст. 34 договор о временном пользовании земельным участком заключается в форме договора аренды.

Согласно ст. 42 Указа, имеющего силу Закона, “О земле”, вторичное землепользование возникает на основе договора о вторичном землепользовании, в случаях, когда первичный землепользователь не производит отчуждения своего права землепользователя.

Вторичный землепользователь, являющийся арендатором, имеет право сдать земельный участок (или его Часть) в субаренду. При этом он не вправе производить отчуждение принадлежащего ему права без согласия первичного землепользователя.

При сдаче государственным землепользователем в аренду принадлежащего ему недвижимого имущества вместе с ним передается в аренду земельный участок, который занят указанным имуществом и необходим для его эксплуатации в соответствии с установленными нормами. Сдача земельного участка, на котором расположено недвижимое имущество, в аренду другому лицу без соответствующей сдачи самого недвижимого имущества не допускается (п. 4 ст. 44).

Государственный землепользователь может сдать в долгосрочную аренду принадлежащий ему земельный участок лишь с согласия государства в лице уполномоченного органа. Плата за землю, предоставляемая государством, взимается в формах земельного налога или арендной платы.

При сдаче государством или государственными землепользователями земельных участков в аренду размер платы за передачу земельных участков устанавливается Правительством РК.

При сдаче в аренду собственником земельного участка другим лицам, а так же при сдаче им земельного участка вторичным землепользователям размер платы за аренду определяется соглашением сторон. По соглашению сторон арендная плата может вноситься в натуральной форме.

При предоставлении на территории РК земельных участков в аренду другим государствам размер арендной платы определяется договорами, заключенными РК с этими государствами (ст. 8 Указа, имеющего силу Закона, “О земле”).

Постановлением Правительства РК от 12 мая 1999 года № 566 размер арендной платы устанавливается в следующих пределах:

нижний предел – 80% размера земельного налога;
верхний предел – 120% от размера земельного налога.

Размер земельного налога определяется в соответствии с налоговым законодательством.

При заключении договора об аренде земельного участка используется форма Типового договора, утвержденная Постановлением Правительства РК от 6 декабря 1996 года № 1495 “Об утверждении форм типовых договоров во временном землепользовании”. В данной форме предусмотрены размеры ежегодной арендной платы, сроки уплаты.

За несвоевременную уплату арендной платы в оговоренный срок в соответствии с типовым договором арендатор уплачивает неустойку за каждый день просрочки от суммы арендной платы за истекший расчетный срок.

Согласно п. 3 гл. II инструкции 34 “О порядке исчисления и уплаты земельного налога”, утвержденного Приказом Министерства Финансов РК от 27 июня 1995 года (с изменениями и дополнениями), за пользование землей на арендных основаниях земельный налог взимается с арендодателя по ставкам, установленным для данной категории земель, то есть у первичного землепользователя появляются обязательства перед государством по уплате налога.

В соответствии с п. 2 ст. 57 Закона РК “О налогах…”, освобождается от налога на добавленную стоимость аренда земельных участков, за исключением платы за предоставления участков для парковки или хранения автомобилей или транспортных средств. Аренда земли в бухгалтерском учете отражается, как и аренда другого имущества, в зависимости от классификации вида аренды – текущей или финансируемой в соответствии с условиями договора. Особенность земли состоит в том, что она относится к не амортизируемым активам и имеет неопределенный срок использования. Если право собственности не переходит к арендатору к концу срока аренды, и он не несет основные риски и вознаграждения от ее использования, то такая аренда классифицируется, как текущая.

Аренда зданий и сооружений.

В соответствии со ст. 581 ГК РК арендодатель по договору аренды обязуется передать во временное владение и пользование арендатору здание или сооружение.

Согласно ст. 582 ГК РК, договор аренды здания, сооружения заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами. Он подлежит обязательной государственной регистрации, если заключен на срок не менее года, и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно Уазу Президента РК, имеющего силу Закона, “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и совершение сделок с ними”, употребляется термин “недвижимое имущество”.

Недвижимое имущество – это земельные участки, а так же здания, сооружения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

В договоре аренды здания, сооружения должно быть четко оговорено имущество, подлежащее сдаче в аренду: его местонахождение, техническое состояние, фактические площади, вид помещения и другие индивидуальные признаки объекта аренды.

На переданное в аренду здание, сооружение дополнительно к договору аренды должен быть приложен акт приемо – сдачи основных средств, составленный в двух экземплярах – для арендатора и арендодателя. Данный акт является подтверждением сторонами своих обязательств по договору аренды.

На основании п. 3 ст 584 ГК РК договор аренды является возмездным. Если согласованное в письменной форме условие о размере арендной платы отсутствует, то согласно п 1 ст. 583 ГК РК, договор аренды здания, сооружения считается незаключенным.

Определенная договором арендная плата за пользование зданием, сооружением должна включать в себя и плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено или передаваемое вместе с ним, если иное не предусмотрено законом или договором.

Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом на условиях и в сроки, установленные договором (ст. 546 ГК РК). Если арендатор в течение двух раз подряд в установленные договором сроки платежа, не внесет арендную плату, арендодатель может потребовать досрочного расторжения договора аренды (п. 3 ст. 556 ГК РК).

На сегодня по-прежнему актуален вопрос о налогообложении расходов, связанных с приобретением в аренду нежилого помещения под офис у физического лица.

Как правило, при аренде зданий и сооружений договором аренды может быть предусмотрено следующее:

в арендную плату включается стоимость коммунальных услуг;
оплата расходов на электроэнергию, водоснабжение, отопление и телефонные переговоры по отдельным счетам, выставляемым арендодателем арендатору.

Необходимо помнить, что вопросы оформления договорных отношений между арендатором и арендодателем по договору аренды зданий, сооружений регулируются ГК РК, а вопросы учета и налогообложения доходов от аренды у арендодателя и расходов по арендной плате и содержанию арендованного имущества у арендатора – действующим налоговым законодательством.

Порядок пользования коммунальными услугами и слугами связи, потребления электроэнергии должен быть предусмотрен в условиях договора аренды. Стоимость указанных услуг может быть заявлена исходя из заявленных арендатором сведений о потреблении электроэнергии, тепло – и водопотреблении для своих производственных и хозяйственных нужд.

Однако, при заключении договора аренды может быть предусмотрен и другой порядок определения размера арендной платы.

Если арендодатель имеет возможность обеспечить раздельный учет потребления воды, тепло – и электроэнергии, услуг телефонной связи по конкретному арендатору, то размер арендной платы может быть определен без учета стоимости указанных выше услуг.

При этом следует помнить, что согласно ст. 11 Закона “О налогах…”, доход от сдачи в аренду является доходом от предпринимательской деятельности и включается в совокупный годовой доход физического лица.

Согласно налоговому законодательству (п. 1 ст. 57 Закона РК “О налогах…”), аренда зданий и помещений освобождена от налога на добавленную стоимость.

Сумма НДС по выполненному ремонту арендованных основных средств, в том числе зданий и сооружений, подлежит отнесению в зачет в общеустановленном порядке. Если затраты на ремонт арендованных основных средств внесены в размер арендной платы, а так же в случае окончания срока договора аренды или его расторжения, стоимость ремонта рассматривается в качестве объекта обложения НДС.
Аренда транспортных средств.

В отличие от общего порядка распределения расходов по объекту аренды, арендодатель транспортного средства с экипажем обязан поддерживать надлежащее состояние сданного в аренду транспортного средства и производить все виды ремонта (п. 1 ст. 585 и ст. 587 ГК РК).

Договор аренды транспортного средства с экипажем должен быть заключен в письменной форме, независимо от его срока.

Если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства без экипажа, расходы на содержание арендованного транспортного средства и расходы, возникающие в связи с его эксплуатацией, включая проведение текущего и капитального ремонта, несет арендатор (ст. 594 ГК РК).

В настоящее время наиболее распространенным видом аренды автотранспортных средств является текущая аренда. При текущей аренде риски и вознаграждения, связанные с правом собственности на актив, остаются у арендодателя, Хозяйствующие субъекты могут заключать договора аренды как юридическими, так и с физическими лицами. Порядок отражения бухгалтерских записей по договорам аренды с юридическими лицами аналогичен приведенными выше бухгалтерским записям при текущей аренде.

При этом арендные платежи за сданный в аренду автотранспорт арендодателем признаются доходом в течение всего срока аренды на равномерной основе или согласно условиям, определенным в договоре аренды.

Сданный в аренду автотранспорт рассматривается как амортизируемый актив, и начисленная сумма износа по нему признается расходом в каждом отчетном периоде с отражением на счете 845 “Прочие”, подраздела 84 “Расходы по не основной деятельности”.

У арендатора арендные платежи признаются расходом на систематической основе в каждом отчетном периоде.

В то же время на практике возникают вопросы по осуществлению ремонта автотранспортных средств, по приобретению запасных частей, ГСМ и т п.

С этих позиций при заключении договора аренды на автотранспортные средства необходимо предусмотреть такие вопросы как, расходы по ремонту автотранспорта, запасные части, автошины, которые необходимы в течение срока аренды. Арендодатель по мере необходимости должен производить ремонт и обеспечивать запасными частями.

На практике, в большинстве случаев покупку запасных частей и т.д., осуществляет арендатор. При такой ситуации понесенные расходы у арендатора должны быть признаны как реализация арендодателю товара, работ, услуг.

Арендатор может арендовать автотранспорт и при этом:

нанять водителя с личным автомобилем;
снять в аренду автомобиль у физического лица, управлять которым будет свой сотрудник.

В соответствии с налоговым законодательством, если арендодатель, являющийся собственником автотранспорта, не зарегистрирован в качестве предпринимателя по этому виду деятельности, то бухгалтерская служба арендатора, выплачивая арендную плату, которая является доходом собственника автотранспорта, должна удержать и перечислить в бюджет сумму подоходного налога с физического лица и направить в налоговый орган информацию о суммах выплат удержанного налога.

Ответственность за удержание и перечисление подоходного налога в этом случае несет арендатор.

следующая страница >>